2010年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析考前沖刺習(xí)題(17)
來源:網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間:2010-10-05
2004年,某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行,租期5年,剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理,對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi),F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
請問:
1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例,可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?
2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?
3.確定自營部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?
(二)答:
1.不可取。
因?yàn)檫@些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會有較大差異,如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同,不具有可比性。
2.確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意:
(1)租賃期內(nèi)按租約計(jì),租賃期外按正常客觀的市場租金計(jì);
(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;
(3)應(yīng)考慮是否存在無形收益。
3.確定自營部分凈收益時(shí)應(yīng)注意:
(1)測算正常客觀的凈經(jīng)營(營業(yè))收入;
(2)應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤。
或:要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益,不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。
或:應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益,凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。
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