房屋預(yù)售是上個(gè)世紀(jì)90年代初從境外引進(jìn)的一項(xiàng)制度，相對于現(xiàn)房銷售，屬于期房性質(zhì)。它對于經(jīng)濟(jì)能力較弱的開發(fā)商和購房者是有利的，客觀上具有一種滿足預(yù)期、分期付款、在開發(fā)商與購房者之間相互融資的功能，特別對于購房者具有一種鎖定價(jià)格的作用，能夠消解他們對不確定前景的擔(dān)憂。房地產(chǎn)開發(fā)因融資量大，投資多，需通過一定的方式籌集資金，房屋預(yù)售就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一種籌資方式。房屋預(yù)售作為一種新的銷售形式首先在深圳等沿海地區(qū)、繼而在各地被普遍采用。實(shí)踐證明，這種方式不僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身籌集資金、搞活經(jīng)營、避免風(fēng)險(xiǎn)起著重要作用，而且在客觀上對活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)居民住房條件的改善，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值有著積極的意義。
　　在宏觀上，房屋預(yù)售的運(yùn)作體現(xiàn)為放大商品房的供需范疇，吸引民眾的多樣化參與，從而擴(kuò)充和完善房地產(chǎn)市場的容量和層次。在當(dāng)今世界上，房屋預(yù)售是許多國家不可或缺的市場領(lǐng)域，這項(xiàng)制度進(jìn)入我國后，對于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了不可低估的作用。但不可否認(rèn)的是，房屋預(yù)售市場的發(fā)展也帶來了房屋預(yù)售糾紛案件的增多，房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問題日益突出。筆者結(jié)合我國法律規(guī)定和司法實(shí)踐對這一問題闡述自己粗淺的看法，希望引起有關(guān)方面的關(guān)注。
　　一、房地產(chǎn)預(yù)售糾紛中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問題的重要性和緊迫性
　　預(yù)售商品房作為我國房地產(chǎn)銷售市場的主要銷售形式之一，是近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的新生事物。由于商品房預(yù)售在我國才剛剛起步，購房人對商品房預(yù)售市場認(rèn)識不夠，加之現(xiàn)行法律法規(guī)的不完善，往往在實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)一些問題，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、延期交房、產(chǎn)權(quán)證書、物業(yè)管理方面等。這些問題的出現(xiàn)，不但會(huì)給購房者帶來難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，而且也擾亂了我國房地產(chǎn)市場秩序，影響了社會(huì)穩(wěn)定。
　　《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》自1994年1月1日起施行，它的頒布實(shí)施就是為了保護(hù)在現(xiàn)代消費(fèi)社會(huì)中的弱者。所謂弱者指的是個(gè)體、單個(gè)的社會(huì)成員。單個(gè)的社會(huì)成員與大公司、大企業(yè)發(fā)生買賣關(guān)系、服務(wù)關(guān)系，始終處于弱者的地位，法律上應(yīng)該對他們有所傾斜。這就是消費(fèi)者，也是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》產(chǎn)生的根本原因。①
　　在商品房預(yù)售中，因建設(shè)工期長，買期房面臨的風(fēng)險(xiǎn)比一般買現(xiàn)房的大得多。有的開發(fā)商預(yù)收了購房者的房款后，由于各種原因，所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，給購房人造成巨大損失。在現(xiàn)有的市場背景下，從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、交易地位上看，相對于財(cái)雄勢大的開發(fā)商來講，廣大購房者處于明顯的弱勢地位。購房者大多法律意識淡薄，交易知識匱乏，風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力不足，在權(quán)利受到或即將受到損害時(shí)，未能及時(shí)通過行使自己的權(quán)力保護(hù)自己的合法權(quán)益，這就使購房者在進(jìn)入商品房預(yù)售過程之初，就處于與開發(fā)商相對不平等的地位，合法權(quán)益容易受到侵害。保護(hù)預(yù)購者權(quán)益要從根本上打擊在商品房預(yù)售過程中侵犯預(yù)購者利益的不良行為切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。國家也應(yīng)進(jìn)一步的健全、完善有關(guān)法律法規(guī)，使得消費(fèi)者權(quán)益在制度上有所保證。
　　二、房屋預(yù)售糾紛案件的特點(diǎn)及房屋預(yù)售糾紛的表現(xiàn)形式
　　1、房屋預(yù)售的概念及構(gòu)成條件
　　房屋預(yù)售，稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購買者的行為。房屋預(yù)售又稱“賣樓花”。②
　　商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。
　　商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未完成。因此，國家加強(qiáng)了對商品房預(yù)售市場的規(guī)范和管理。我國對商品房預(yù)售的條件資格及程序作了專門的規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后一定時(shí)限內(nèi)必須向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)和國土管理部門辦理登記備案手續(xù)。
　　商品房預(yù)售的構(gòu)成條件：
　　A、已交對全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
　　B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
　　C、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定投入開發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，是為了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行為發(fā)生；規(guī)定必須確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，是為了便于監(jiān)管，有利于日后發(fā)生違約行為時(shí)確定違約責(zé)任，以更好地保障承購人的利益。
　　D、房屋預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門輸預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可進(jìn)行房屋預(yù)售。③