預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同具備哪些條件方能認(rèn)定合同有效，亦是審判實(shí)踐中需要解決的問題。
　�。ㄒ唬┮勒辗�律、法規(guī)、政策等規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，可以轉(zhuǎn)讓，不允許轉(zhuǎn)讓的則不能轉(zhuǎn)讓。例如，廣東省人大常委會(huì)頒布的《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)條例》第二十一條規(guī)定：“預(yù)購的房屋在末竣工并取得房屋所有權(quán)之前不得轉(zhuǎn)讓。法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定�！痹趪鴦�(wù)院作出具體規(guī)定之前，各地根據(jù)本地具體情況，所制定的地方法規(guī)是有效的。因此，在廣東省預(yù)售商品房是不能轉(zhuǎn)讓的�！　　　�
　　（二）預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，必須是未竣工的、正在建設(shè)中的商品房。因?yàn)�，商品房建成后，預(yù)購人也實(shí)際取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，購房人再將該房轉(zhuǎn)讓給他人，已不具有預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓的法律特征，而是形成廠房屋買賣的法律關(guān)系了。
　　（三）商品房預(yù)購人必須持有經(jīng)過登記備案的合同或轉(zhuǎn)讓合同，才能成為商品房的轉(zhuǎn)讓人。因?yàn)�，設(shè)定登記備案的制度，是為了便于國家行政部門的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場和加強(qiáng)國家稅收。沒有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同缺乏有效性。這樣的合同不能轉(zhuǎn)讓。預(yù)購商品房的合同轉(zhuǎn)讓給第三人。致使新的預(yù)購人成為權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。因此，轉(zhuǎn)讓合同也要經(jīng)過登記備案，方可有效。
　　（四）商品房預(yù)購人如果已經(jīng)履行了法定義務(wù)，單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓、可以不經(jīng)過商品房預(yù)售方的同意，只要通知預(yù)售方即可，如預(yù)購方已經(jīng)按照合同支付了全部房價(jià)款后轉(zhuǎn)讓預(yù)購合同的行為。否則，必須征得原商品房預(yù)售合同預(yù)售方的認(rèn)可和同意。由于商品房預(yù)售合同是雙務(wù)合同。雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。因此，預(yù)購人將預(yù)購合同轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，多數(shù)情況下，是將預(yù)售商品房合同的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)給第三人。第三人即取代原預(yù)購人成為全部或部分債權(quán)的受讓人和全部或部分債務(wù)的承擔(dān)人；商品房預(yù)售方不是轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人，而承擔(dān)債務(wù)的第三人是否具備償還債務(wù)的能力，商業(yè)信譽(yù)如何，又與其享有的權(quán)利是否能夠?qū)崿F(xiàn)，緊密相關(guān)。因此，為了保護(hù)商品房預(yù)售方的合法利益，上述情況必須征得預(yù)售方的同意。以下幾種情況，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓行為不應(yīng)支持。第一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同簽訂后未進(jìn)行登記的；第二、商品房預(yù)購方未按照合同的規(guī)定交付定金及未付清合同所規(guī)定的房價(jià)款三分之二的；第三、預(yù)售商品房合同雙方發(fā)生糾紛訴至法院后均要求解除合同的；第四、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同雙方對該行為有重大誤解的；第五、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾了房地產(chǎn)市場的。
　　四、預(yù)售商品房糾紛中，如何適用情勢變更原則
　　情勢變更，是指在合同有效成立后至履行完畢前，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事變發(fā)生致使合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，如繼續(xù)履行合同將給一方帶來重大損失，顯失公平、因而法律允許變更或解除合同，并可減輕或者免除一方當(dāng)事人的責(zé)任。它是公平原則、誠實(shí)信用原則的具體運(yùn)用。在國外，情勢變更原則已經(jīng)為各國法律所承認(rèn)。第一次世界大戰(zhàn)，使許多國家的經(jīng)濟(jì)遭到嚴(yán)重破壞，戰(zhàn)前所簽訂的經(jīng)濟(jì)合同無法履行，特別是德國、通貨膨脹，馬克貶值，很多長期合同的價(jià)款表面上沒有發(fā)生變化，但是與其本應(yīng)取得的利益相差甚遠(yuǎn)。為了解決這一問題，法院在審理案件中，依據(jù)誠實(shí)信用原則，改變合同效力，引申出了情勢變更原則。大陸法系的其他國家也先后在立法上確立了這一原則。英美法系國家則采用"合同落空規(guī)則"解決合同基礎(chǔ)喪失的問題。在1980年的《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》中，則提出了"非所能控制的障礙"這一概念。實(shí)際上，這一概念既適用于"不可抗力"、也適用于"情勢變更".我國立法上對于"不可抗力"已有明確規(guī)定，但是對"情勢變更"尚無規(guī)定。1993年5月，最高人民法院《全國經(jīng)濟(jì)審判工作紀(jì)要》中，肯定了情勢變更的原則，為解決情勢變更問題，提供了一個(gè)明確的指導(dǎo)思想。1993年6月，馬原副院長在大連民事審判工作會(huì)議上的講話中，也明確了情勢變更原則是人民法院處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件的基本原則之一，為預(yù)售商品房案件適用情勢變更原則提供了合法依據(jù)，而且最高人民法院也為我們提供了運(yùn)用情勢變更原則處理案件的判例。
　　雖然，情勢變更原則已被廣泛接受，審判實(shí)踐中也適用這一原則，但是由于房地產(chǎn)法缺乏對情勢變更原則的表述，更沒有規(guī)定情勢變更原則的適用條件、與其他相關(guān)概念的區(qū)別及情勢變更原則的效力等內(nèi)容，為我們嚴(yán)肅執(zhí)法，正確處理房地產(chǎn)案件，帶來了一定的難度。因此，我們應(yīng)該對有關(guān)問題進(jìn)行有益的探討。
　　（一）情勢變更原則在預(yù)售商品房案件中的適用條件
　　1．情勢變更的基礎(chǔ)是預(yù)售商品房合同合法有效
　　只有依法成立的合同，才受到法律的保護(hù)，也才可能在履行中產(chǎn)生情勢變更原則的適用。無效合同自成立起就不具有法律效力，對合同主體沒有約束力。房地產(chǎn)法第44條對預(yù)售商品房的行為作了嚴(yán)格的規(guī)定，該法實(shí)施后，凡是不符合法定條件的，雙方所簽訂的預(yù)售商品房的合同無效，故無效合同不適用情勢變更原則。但是，基于我國房地產(chǎn)市場建立時(shí)間較短，特別是房地產(chǎn)法實(shí)施之前，預(yù)售商品房的行為不夠規(guī)范，因此，具體情況要具體分析，區(qū)別對待。如預(yù)售方?jīng)]有辦理建筑規(guī)劃許可證或尚未取得預(yù)售商品房許可證，但是經(jīng)過有關(guān)部門同意補(bǔ)辦，且合同其他內(nèi)容又不違法，為了維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，可以按照合同有效對待。