�。�2）因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因?qū)�海南的�?jīng)濟(jì)環(huán)境不 滿意，而離開海南到別處發(fā)展，對原所購的房屋既不居住也不再還款；有的購房者因工作變動(dòng)、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無力償還按揭借款。��
　�。�3）因房地產(chǎn)行情變動(dòng)等原因，購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合 同，簽訂的時(shí)間在1993年底至1995年，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)高潮尚有余溫，房價(jià)在當(dāng)時(shí)看來不算高， 但與這兩年相比，房價(jià)相對較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購房者每月等 額償還的貸款額較大，購房者認(rèn)為負(fù)擔(dān)較重，因而有些購房者轉(zhuǎn)而另行以低價(jià)購買其認(rèn)為質(zhì) 量較好，房價(jià)便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。��
　　二、住房按揭貸款糾紛案審理中應(yīng)注意的幾個(gè)問題��
　　1.注意區(qū)分按揭貸款糾紛中涉及的法律關(guān)系��
　　從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關(guān)系較多。第一個(gè)法律關(guān)系是按揭人（購房者）因購 房與房地產(chǎn)商發(fā)生的房屋買賣關(guān)系，第二個(gè)法律關(guān)系是按揭人因支付購房款向銀行貸款而發(fā) 生的借貸關(guān)系，第三個(gè)法律關(guān)系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔(dān)保所發(fā)生的抵押 關(guān)系，第四個(gè)法律關(guān)系是房地產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行發(fā)生的保證關(guān)系，第五個(gè)法 律關(guān)系是按揭人按銀行指定險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理所購房屋保險(xiǎn)而發(fā)生的保險(xiǎn)關(guān)系，第六個(gè)法 律關(guān) 系是按揭人不能按規(guī)定向銀行償還本息，由房地產(chǎn)商將房屋回購的關(guān)系�！糧W（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期。〖ZW）〗從實(shí)踐來看，通常涉及的是前四種關(guān)系。正確界定因按揭產(chǎn)生的法律關(guān)系，是正確處理這類案件的前提。��
　　2.注意根據(jù)住房按揭貸款合同簽訂履行的時(shí)間，確定法律適用及處理原則��
　　為適應(yīng)建立和發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的需要，我國的法律在不斷地修改、完善，近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時(shí)間、履行的期限不同，處理這類糾紛時(shí) 適用的法律有可能不同，進(jìn)而會(huì)影響到糾紛各方的法律責(zé)任的承擔(dān)問題。在所受理的這類糾 紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時(shí)間跨度從1993年底至1995年底，同樣內(nèi)容的合同、同樣 的事由起訴，其法律的適用與處理原則可能完全不同。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　�。�1）關(guān)于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見，《經(jīng)濟(jì)合同法》及最高法院1994年頒布 的《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中有關(guān)保證的若干問題的規(guī)定》、《借款合同條例》以及中國人 民銀行的有關(guān)規(guī)定等，不能適用于1995年10月1日起實(shí)施的《擔(dān)保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產(chǎn)管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂 的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合 同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過1999年10月1日的，可以適用《合同法 》有關(guān)合同履行一章的規(guī)定。��
　�。�2）關(guān)于處理原則��
　�、訇P(guān)于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為，只要其不違反當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)規(guī) 定，一般認(rèn)定為有效的民事法律行為。��
　　②對于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權(quán)人銀行的房屋抵押合同關(guān)系，依有關(guān) 規(guī)定辦理了抵押登記的應(yīng)確認(rèn)為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無效外，在1995年1 月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)為有效合同，不應(yīng)以未辦理抵押登記而認(rèn)定為無效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵 押登記的應(yīng)確認(rèn)為抵押合同尚未生效，不能確定為無效。在審判實(shí)踐中對在這種情況下，抵 押合同是尚未生效還是無效，有不同的認(rèn)識(shí)。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第61條、《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。抵押合同未生效與無效是兩 個(gè)性質(zhì)不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規(guī)定 等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了 國務(wù)院1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條有關(guān)地上建筑物抵押 應(yīng)依照規(guī)定辦理抵押登記的規(guī)定，因而無效。但由于在此之前一直無法律和行政法規(guī)規(guī)定如 何辦理抵押登記，因而無法依該條例規(guī)定的規(guī)范辦理抵押登記，不能以未登記為由認(rèn)定抵押合同無效。