第十章 物業(yè)資產(chǎn)管理
　　1、物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，是為了滿足置業(yè)投資者的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)和手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為投資者提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。
　　物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)和維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處于在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)管理的全部內(nèi)容，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。
　　物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)，是租用建筑物的租房對其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。
　　設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境。設(shè)施管理的傳統(tǒng)服務(wù)主要集中在設(shè)施的運(yùn)行管理與維護(hù)，但目前已擴(kuò)展到協(xié)調(diào)，為寫字樓內(nèi)的雇員提供一個(gè)安全、有效率的工作環(huán)境。
　　資產(chǎn)管理公司通常聘請若干物業(yè)管理公司和設(shè)施管理公司為其提供服務(wù)。
　　房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍就更廣，包括確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo)，評估資產(chǎn)管理公司的績效，審批資產(chǎn)管理公司提供的物業(yè)更新改造計(jì)劃以保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)進(jìn)行決策。
　　2、物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理。對于收益性物業(yè)管理工作內(nèi)容有：
　�、僦贫ü芾碛�(jì)劃
　　(1)確立目標(biāo)；
　　(2)檢查物業(yè)質(zhì)量狀況；
　　(3)形成租金方案和出租方案；租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的供求關(guān)系。物業(yè)租金收益必須能抵償所有投資成本，并能為投資者帶來一個(gè)合理的投資回報(bào)。為準(zhǔn)確判斷物業(yè)的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異，并對已知的租金進(jìn)行相應(yīng)的修正，進(jìn)而求取待出租物業(yè)的市場租金水平。租金方案還受出租策略的影響。
　　(4)提出預(yù)算，預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。預(yù)算是物業(yè)管理中財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)計(jì)劃的重要工具。預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)管理的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行檢查。
　　(5)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
　　(6)物業(yè)管理記錄和控制。
　�、诩訌�(qiáng)市場宣傳以提升物業(yè)的租金。宣傳一般圍繞物業(yè)的特性來進(jìn)行，不能只以低租金來吸引客戶，只要租金相對于其他競爭性物業(yè)來說相差不大，則物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引租房的主要因素。租房是否租用物業(yè)，一般取決于其對目前和未來所提供空間的滿足感和所需支付費(fèi)用的承受能力。
　�、壑贫ㄗ饨鹗杖∞k法，制定租金收取辦法的目的是盡是減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失，物業(yè)管理人員往往是對及時(shí)支付租金的租戶實(shí)行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。
　�、芪飿I(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，除就租戶要求而進(jìn)行的維修外，還要按時(shí)對物業(yè)進(jìn)行定期的檢查、維修與養(yǎng)護(hù)。對物業(yè)的維修必須以不突破維修預(yù)算為原則。
　�、莅踩�保衛(wèi)，安全保衛(wèi)工作從建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)就開始了。
　�、迏f(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系，及時(shí)對話與溝通是建議業(yè)主、物業(yè)管理人員和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。
　�、呓M織與控制。
　　3、寫字樓物業(yè)管理，業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的主要目的，是希望通過該項(xiàng)投資、達(dá)到資本保值、增值和獲取周期性收益的目的。寫字樓物業(yè)管理與其他物業(yè)管理一樣也要簽訂物業(yè)服務(wù)合同，制定物業(yè)本身的發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)管理目標(biāo)，進(jìn)行市場推廣工作，制定物業(yè)維護(hù)和建筑物維修計(jì)劃，通過制定成本預(yù)算和定期的現(xiàn)金流分析進(jìn)行財(cái)務(wù)管理以及企業(yè)內(nèi)部人員管理，
　　寫字樓分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)。分類過程中考慮的因素有：位置;交通方便性;聲望或形象;建筑形式;大堂;電梯;走廊;寫字樓室內(nèi)空間布置;為租戶提供的服務(wù)，服務(wù)中主要辦公室室內(nèi)服務(wù)、保安服務(wù)、現(xiàn)場物業(yè)管理人員對租戶服務(wù)請求的反應(yīng)速度、下班后進(jìn)入寫字樓人員管理以及空調(diào)通風(fēng)設(shè)備和維護(hù)管理;建筑設(shè)備系統(tǒng);物業(yè)管理水平;租戶類型。
　　寫字樓租戶的選擇條件：
　　①物業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況;
　�、谒�需面積大小，考慮的三個(gè)因素有可能面積的組合、尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)、尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃;
　　③需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。
　　寫字樓租金的確定應(yīng)考慮的三個(gè)因素：
　�、儆�(jì)算可出租或可使用面積，出租面積包括出租單元內(nèi)面積和分?jǐn)偣�用面積，單元內(nèi)建筑面積X出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)=可出租面積，租金分為基礎(chǔ)租金與市場租金，寫字樓租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置的損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。
　�、诔鲎鈫卧�的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修，
　　租金定期增加方式的租金調(diào)整條款，可能參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售價(jià)格指數(shù))，毛租是租金包括業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費(fèi)用。凈租是所有的經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)，代收代繳費(fèi)用是由物業(yè)管理企業(yè)的工作，
　　4、零售商業(yè)物業(yè)管理，零售商業(yè)物業(yè)在市場上的影響力，取決于其位置、規(guī)模、服務(wù)水準(zhǔn)和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價(jià)格�？沙鲎饷娣e包括營業(yè)面積和分?jǐn)偟墓�用面積。大型零售商業(yè)物業(yè)至少要有一個(gè)主要租戶。
　　零售商業(yè)物業(yè)的分類：市級(jí)購物中心(30萬人以上)、地區(qū)購物商場(10-30萬人)、居住區(qū)商場(1-5萬人)、鄰里服務(wù)性商店(1萬人以下)、特色商店。