第三章 房地產(chǎn)價格和價值
　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征
　　房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之是：
　�、俣际莾r格，用貨幣來表示;
　　②都有波動，受供求因素的影響;
　�、鄱际前促|論價：優(yōu)質高價，劣質低價。
　　房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的獨特之處。如前所述，房地產(chǎn)包括土地和建筑物，故首先單獨介紹一下地價與一般物品價格的不同，然后再介紹房地產(chǎn)價格的特征。
　　一、地價與一般物品價格的不同
　　地價與一般物品價格的不同主要表現(xiàn)在下列 6 個方面：
　　(1)生產(chǎn)成本不同。一般物品是勞動的產(chǎn)物，而土地本質上不是勞動創(chuàng)造的，是大自然的恩賜。因此，一般物品的價格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價不一定含有生產(chǎn)成本因素。例如，一塊自然環(huán)境良好、交通較方便、適宜建造別墅的未開發(fā)土地，價格可能很高，但此之前可能并未投入勞動。從更深的角度考察，一般物品的價格是“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)，圍繞著“ 勞動價值” 而上下波動;地價本質上不是“ 勞動價值” 的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化。
　　地價= 地租÷利息率
　　(2)折舊不同。一般物品的壽命有限，可以大量重復生產(chǎn)，其價值通常隨著時間的流逝而降低，因此有折舊。而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價格通常隨著時間的流逝而上升，所以不僅無折舊，而且會自然增值。但中國有期限的出讓土地使用權是一個特例，在這種情況下土地應計提折舊。因為這種土地使用權的剩余期限隨著時間的流逝而越來越短，最終會被國家無償收回，所以購地者必須在土地使用期限內將包括購地資本在內的所有投入收回。而如果是無期限的土地所有權，就無需計提折舊。因為在土地所有權交易下，新的土地所有權人不存在購地資本逐漸回收的問題。不考慮購地資本逐漸回收的原因很簡單，因為購地者可以永續(xù)擁有土地，即購地資本在擁有土地期間總是以土地實物形式存在，他可以根據(jù)需要隨時將其轉化為貨幣資本而收回，還可能獲得一定的增值收益。
　　(3)價格差異不同。一般物品，如電視機、汽車，人們可以大量制造，同一品牌、 同一型號的很多，因此其價格較一致。土地由于具有獨一無二的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同土地之間的價格差異較大，有的寸土寸金，如大城市商業(yè)中心的土地，有的可能價值很低，如偏遠的荒漠土地。
　　(4)市場性質不同。一般物品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為典型的不完全市場，地價的形成受主觀因素的影響較大。馬克思曾說過：“必須牢牢記住，那些本身沒有任何價值，即不是勞動產(chǎn)品的東西(如土地), 或者至少不能由勞動再生產(chǎn)的東西(如古董，某些名家的藝術品等等) 的價格，可以由一系列非常偶然的情況來決定。”
　　(5)價格形成時間不同。一般物品由于相同的很多，相互之間容易比較，其所形成的市場為較完全市場，且價值不很大，所以價格形成的時間通常較短。土地由于具有獨一無二的特性，相互之間難以比較，其所形成的市場為不完全市場，而且價值量大，交易通常需要經(jīng)過較長時間的慎重考慮后才能達成，所以地價形成的時間通常較長。
　　(6)供求變化不同。地價與一般物品的價格雖然都受供求變化的影響，但因土地的數(shù)量難以增減且不可移動，所以其供給彈性較小。因此，地價多受需求的影響，并且對土地的需求是一種 “引致” 需求，即由對土地上的產(chǎn)品和服務的需求而引起的需求。從全社會的角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的，不會隨著地價的變化而增減。但值得注意的是，對于某種特定用途的土地來說，土地的供給是有彈性的。因為土地往往可以在不同用途之間進行選擇，從而一種用途可以擠占其他用途的土地。例如，商業(yè)可以擠占居住用地，住宅可以擠占工業(yè)用地，工業(yè)可以擠占農業(yè)用地。另外，在土地一級市場被政府 “ 獨家” 壟斷的情況下，地價會主要受政府土地供應數(shù)量的影響。
　　二、房地產(chǎn)價格的特征
　　房地產(chǎn)價格的特征主要有下列5個：
　　(1)房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金
　　房地產(chǎn)因為價值量大、壽命長久，所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。寫字樓、公寓、商場、旅館等類房地產(chǎn)，租賃甚至占主體地位。因此，房地產(chǎn)同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經(jīng)濟學上稱為源泉價格，即這里的交換代價的價格(也稱為買賣價格，通常簡稱價格);二是使用它一定時間的價格，經(jīng)濟學上稱為服務價格，即這里的使用代價的租金( 也稱為租賃價格，通常簡稱租金) 。從而房地產(chǎn)價格也有廣義的價格(包括買賣價格和租賃價格 ) 和狹義的價格(僅指買賣價格)。而一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。
　　房地產(chǎn)的價格與租金的關系，類似于本金與利息的關系。如果需要求取價格 (相當于本金), 只要把握租金(相當于利息)與資本化率或報酬率(相當于利息率，通常簡稱利率), 將租金資本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握價格和資本化率，也可求得。具體的求取方法是收益法(該方法將在本書第八章詳細介紹) 。
　　(2)房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大
　　(3)房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格
　　房地產(chǎn)由于不可移動，在交易中可以轉移的不是其實物，而是其所有權、使用權或其他權益。實物狀況相同的房地產(chǎn)，權益狀況可能千差萬別，甚至實物狀況好的，由于權益過小，如土地使用期限很短，產(chǎn)權不明或權屬有爭議，違法、違章建筑等，價格較低;相反，實物狀況差的，由于權益較大，如產(chǎn)權清晰、完全，價格可能較高。因此，從這種意義上講，房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)權益的價格。故房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權益的調查了解和分析有密切關系是必然的。當然，在估價中也不可忽視房地產(chǎn)的實物完好狀況對其價值的影響。
　　(4)房地產(chǎn)價格形成的時間較長
　　由于房地產(chǎn)的價值量大，加上獨一無二特性造成對影響房地產(chǎn)價格的質量、功能、產(chǎn)權、周圍環(huán)境景觀、物業(yè)管理等方面的情況在短時間內不易了解，所以人們在房地產(chǎn)交易時一般是十分謹慎的，從而房地產(chǎn)交易價格通常難以在短期內達成。
　　(5)房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響
　　一般物品由于品質相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時存在眾多的賣者和買者，其價格形成通常較客觀，不易受交易者的個別情況的左右。房地產(chǎn)由于不能搬到同一處進行比較，具有獨一無二的特性，要認識房地產(chǎn)，只有親自到實地查看，而且由于房地產(chǎn)價值量大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)幾個買者和賣者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個買者和一個賣者。所以，房地產(chǎn)價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別情況(如偏好、討價還價能力、感情沖動)的影響。