第六章 市場(chǎng)法
　　第一節(jié) 市場(chǎng)法概述
　　一、市場(chǎng)法的含義
　　市場(chǎng)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、比較法，是根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法�？杀葘�(shí)例，也稱(chēng)為可比房地產(chǎn)，是指交易實(shí)例中交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的類(lèi)似房地產(chǎn)。市場(chǎng)法本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把市場(chǎng)法求得的價(jià)值稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。
　　二、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件
　　1、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類(lèi)型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。數(shù)量少或很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)難以用市場(chǎng)法估價(jià)。
　　2、市場(chǎng)法需要具備的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。
　　3、市場(chǎng)法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用、空置率、報(bào)酬率、資本化率、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期等;
　　三、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟：①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?分為價(jià)格換算、價(jià)格修正、價(jià)格調(diào)整)④求取比準(zhǔn)價(jià)格。
　　第二節(jié) 搜集交易實(shí)例
　　一、搜集大量交易實(shí)例的必要性，運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情。才能保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍。
　　二、搜集交易實(shí)例的途徑主要有下列幾個(gè)：(1)查閱政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)交易資料。(2)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)情況。(3)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、律師、會(huì)計(jì)師、等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況。(4)同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例及經(jīng)手的估價(jià)案例資料。(5)與房地產(chǎn)出售者或其代理人，如業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價(jià)資料，查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)。 　　
　　三、搜集交易實(shí)例的要求，搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。內(nèi)容包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況②交易雙方③成交日期④成交價(jià)格⑤付款方式⑥交易情況(交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、有無(wú)利害人之間交易、急于出售或購(gòu)買(mǎi)等特殊情況)
　　四、建立交易實(shí)例庫(kù)
　　第三節(jié) 選取可比實(shí)例
　　一、選取可比實(shí)例的必要性，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱(chēng)為可比實(shí)例。
　　二、選取可比實(shí)例的要求
　　1、數(shù)量要求，一般要求選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。
　　2、質(zhì)量要求，①可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn);②可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;③可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)(一般一年以上不選用);④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格(或能夠修正為正常價(jià)格)。類(lèi)似房地產(chǎn)應(yīng)符合的條件為：(1)在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)。(2) 用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。(3) 規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5—2范圍內(nèi)，即：0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)模≤2。(4)建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。(5)檔次應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。(6)權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。
　　3、選取可比實(shí)例有時(shí)可以用分配法。當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中估價(jià)對(duì)象最為類(lèi)似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能劣勝優(yōu)汰。
　　第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn)
　　選取了可比實(shí)例之后，一般應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來(lái)。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍②統(tǒng)一付款方式;③統(tǒng)一采用單價(jià);④統(tǒng)一幣種和貨幣單位;⑤統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑥統(tǒng)一面積單位
　　一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍，是指只能選取主干相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。在實(shí)際估價(jià)中有三種情形：①房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同，這里范圍不同是指有與無(wú)的區(qū)別，不是好與壞、優(yōu)與劣、新與舊的差別。②含有非房地產(chǎn)成份③帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。
　　二、統(tǒng)一付款方式，將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的數(shù)額。
　　三、統(tǒng)一采用單價(jià)，在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位面積上的價(jià)格。
　　四、統(tǒng)一幣種和貨幣單位，匯率選擇的時(shí)間是在市場(chǎng)狀況調(diào)整之前還是之后再進(jìn)行換算的。

　　五、統(tǒng)一面積內(nèi)涵，在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下：
　　建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積
　　建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積
　　套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/套內(nèi)使用面積
　　六、統(tǒng)一面積單位，平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格÷666.67
　　平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格÷10 000
　　平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格÷0.09290304
　　平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格÷3.30579
　　第五節(jié) 交易情況修正
　　一、交易情況修正的含義，可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估 價(jià)對(duì)象的價(jià)格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
　　二、造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素：(1)強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買(mǎi)的交易。(2)有利害關(guān)系人之間的交易。(3)交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。(4)急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易。(5)交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易。(6)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。 (7)特殊交易方式的交易。(8)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。(9)受迷信影響的交易。
　　三、交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格，采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格+交易情況修正數(shù)額=正常價(jià)格。
　　對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的處理方法，正常成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率)或買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率)。賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格-應(yīng)當(dāng)賣(mài)方繳納的稅費(fèi)。買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)。
　　第六節(jié) 市場(chǎng)狀況調(diào)整
　　一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義，可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是應(yīng)該在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整，稱(chēng)為交易日期調(diào)整。
　　二、交易日期調(diào)整的方法，在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。
　　采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：
　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。
　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X(1±T%)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X (100±T)/100=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
　　(1±T%)或(100±T)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。
　　價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為定基價(jià)格指數(shù)：如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。
　　價(jià)格變動(dòng)法有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率。公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1+價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1+價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率應(yīng)采用可比實(shí)例所在地區(qū)的同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。
　　第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況的調(diào)整
　　一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況而不是它在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。

　　二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容
　　1、區(qū)位，區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：位置(方位、距離、朝向、樓層)、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
　　2、實(shí)物，實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，主要包括：面積大小、形狀、進(jìn)深、寬深比、地勢(shì)、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素;對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，主要包括：建筑規(guī)模、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照、使用率、層高、完損程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
　　3、權(quán)益，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。
　　三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的;其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異程度;最后根據(jù)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。網(wǎng)
　　具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。
　　直接比較調(diào)整一般是采用評(píng)分的辦法，以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。直接比較調(diào)整的表達(dá)式為：
　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 X 100/(　)=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，上式括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的得分。
　　間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：
　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X 100/()X()/100=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，上式位于分母的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，位于分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。
　　第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格
　　一、求取某個(gè)與可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法
　　修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：
　　比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
　　(2)修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：
　　比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)十房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))
　　二、將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法
　　主要有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。其中平均數(shù)法最常用