第九章　假設(shè)開發(fā)法
　　第一節(jié)　假設(shè)開發(fā)法概述
　　一、假設(shè)開發(fā)法的含義，假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的未來(lái)收益(具體為開發(fā)完成后的價(jià)值減去開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)后的余額)為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。
　　二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)，假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理，只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。
　　三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件，假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。對(duì)于城市規(guī)劃尚未正式明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法，因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，價(jià)值就無(wú)法確定。在這種情況下仍要估價(jià)的可以聽取規(guī)則部門或?qū)＜乙庖娀騾⒄罩苓呁恋氐某鞘幸?guī)則設(shè)計(jì)條件等方式。推測(cè)其最可能的城市規(guī)則設(shè)計(jì)條件，然后具此估價(jià)，但必須在報(bào)告中作出特別提示，將最可能的城市規(guī)則設(shè)計(jì)條件作為估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并說(shuō)明其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。
　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確判斷了開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的估價(jià)方法。
　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對(duì)假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個(gè)明朗、開放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計(jì)劃③要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)，包括要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單和目錄。
　　假設(shè)開發(fā)法除了用于房地產(chǎn)估價(jià)外，還可以用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策，提供依據(jù)，假設(shè)開發(fā)法可以提供的數(shù)據(jù)有：測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格;測(cè)算開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn);測(cè)算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。
　　四、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟
　　1、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①調(diào)查、了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;③估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;⑤測(cè)算后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn);⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。
　　2、(1)弄清土地的位置。包括3個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。
　　3、選擇最佳開發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等確定。
　　第二節(jié)　假設(shè)開發(fā)法的基本公式
　　一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式：
　　待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
　　如果是已經(jīng)完成工作及相應(yīng)的支出和利潤(rùn)，則它們已被包含在估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。
　　運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，二是要把握開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。有出售、出租和營(yíng)業(yè)。
　　開發(fā)方式有7種：生地開發(fā)為熟地，生地開發(fā)為房地產(chǎn)，毛地開發(fā)為熟地，毛地開發(fā)為房地產(chǎn)，熟地開發(fā)為房地產(chǎn)，在建工程續(xù)建成房屋，將舊的房地產(chǎn)裝飾裝修成新的房地產(chǎn)。
　　二、按估價(jià)對(duì)象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)細(xì)化的公式
　　1、求生地價(jià)值的公式
　　(1)在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-取得生地的稅費(fèi)
　　(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-取得生地的稅費(fèi)
　　2、求毛地價(jià)值、熟地價(jià)值、在建工程價(jià)值、舊的房地產(chǎn)價(jià)值的公式，與上述公式類似。
　　三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式
　　1、適用于開發(fā)完成啟出售的公式： V=Vp-C
　　式中 V——待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;Vp——用市場(chǎng)法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;
　　C——后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。
　　2、適用于開發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式 V=VR-C
　　式中 VR ——用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

　　第三節(jié)　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法
　　一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，其開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值可有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，這種方式的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法;②采用計(jì)算利息的方式，這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。
　　二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別：(1)對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)他們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值(最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤(rùn)率)。
　　三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)，從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但相對(duì)要簡(jiǎn)單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能不完全如此。這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點(diǎn)：①開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要估計(jì)準(zhǔn)確;②各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確;③各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)是十分困難的。盡管如此，估價(jià)中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)可采用傳統(tǒng)方法。
　　第四節(jié)　假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取
　　一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。開發(fā)期起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工完成的日期。經(jīng)營(yíng)期由于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式而具體化，對(duì)于出售有銷售期，對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的有運(yùn)營(yíng)期。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收完成的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營(yíng)期有重合。
　　估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期宜先將其分解為各個(gè)構(gòu)成部分，然后分別估算各個(gè)構(gòu)成部分，再將各個(gè)構(gòu)成部分連接起來(lái)。開發(fā)期的估算相對(duì)較容易，但其中前期的估算要相對(duì)困難一些，建造期一般能較準(zhǔn)確地估算。經(jīng)營(yíng)期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確估算，因?yàn)樵诠浪銜r(shí)要考慮未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。估算開發(fā)期的核心是抓住待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況這兩頭，然后估計(jì)將待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況開發(fā)建設(shè)成完成后的房地產(chǎn)狀況所必要的時(shí)間。具體的估算方法有：一是根據(jù)往后需要的各項(xiàng)工作所需要的正常時(shí)間來(lái)直接估算開發(fā)期，二是采用類似于市場(chǎng)法的方法，通過(guò)類似房地產(chǎn)已發(fā)生的開發(fā)期的比較修正和調(diào)整，先分別求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的開發(fā)期和待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)期，然后將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開發(fā)期減去待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)期，再加上的重新接手時(shí)間，就得到了開發(fā)期。
　　二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時(shí)的日期，而不是在購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開發(fā)期間的某個(gè)日期(但在市場(chǎng)較好時(shí)考慮預(yù)售和市場(chǎng)不好時(shí)考慮延期租售的是例外)。
　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取。對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。比較的單位通常是單價(jià)而非總價(jià)(同市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求)。
　　對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測(cè)其開發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。收益法就不是一種獨(dú)立的方法，而被包含在假設(shè)開發(fā)法中，成為了假設(shè)開發(fā)法的一個(gè)部分。
　　三、后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)主要有：后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。測(cè)算的方法也與成本法中的相同，所不同的是①它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的未來(lái)發(fā)生時(shí)的值，而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)，而不包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤(rùn)。
　　投資利息和開發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要預(yù)測(cè)。應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;②取得等開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi);③后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)一般不計(jì)息。一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)。一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值一般是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)一次性付清。而其他不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是在一段時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)生，通常認(rèn)為是均勻發(fā)生的。
　　四、折現(xiàn)率與報(bào)酬資本化中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同。
　　五、在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，要注意額外的收益或節(jié)約的費(fèi)用。