拍賣出讓方式

　　拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。拍賣出讓是按規(guī)定時間、地點(diǎn)，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣(指定)地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫底價，諸多競報(bào)者輪番報(bào)價，最后一般出最高價者取得土地使用權(quán)。出讓方用叫價的辦法將土地使用權(quán)一般拍賣給出價最高者(競買人)拍賣出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到底價時，應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

　　拍賣會依照下列程序進(jìn)行：

　　(1)主持人點(diǎn)算競買人;

　　(2)主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工和竣工時間以及其他有關(guān)事項(xiàng);

　　(3)主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示;

　　(4)主持人報(bào)出起叫價;

　　(5)競買人舉牌應(yīng)價或者報(bào)價;

　　(6)主持人確認(rèn)該應(yīng)價或者報(bào)價后繼續(xù)競價;

　　(7)主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價或者報(bào)價而沒有再應(yīng)價或者報(bào)價的，主持人落槌表示拍賣成交;

　　(8)主持人宣布最高應(yīng)價或者報(bào)價者為競得人。

　　協(xié)議出讓方式

　　協(xié)議出讓指政府作為土地所有者(出讓人)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓方式的特點(diǎn)是自由度大，不利于公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業(yè)仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　由于協(xié)議出讓不適用于房地產(chǎn)用地，其程序在此不作詳述。

　　以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書或者與競得人簽訂成交確認(rèn)書。中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人或者競得人的名稱，出讓標(biāo)的，成交時間、地點(diǎn)、價款以及簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的時間、地點(diǎn)等內(nèi)容。中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人或者競得人具有法律效力。出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

　　中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金抵作土地出讓價款;其他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。

　　受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　中標(biāo)人、競得人有下列行為之一的，中標(biāo)、競得結(jié)果無效;造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任：提供虛假文件隱瞞事實(shí)的;采取行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或者競得的。國土資源行政主管部門的工作人員在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　例題：某國土資源管理局準(zhǔn)備于2007年10月25日以招標(biāo)方式出讓一塊國有土地，按照規(guī)定，應(yīng)該在2007年( )前發(fā)布。(2007年土地地估價師試題)

　　A.10月18日

　　B.10月10日

　　C.10月5日

　　D.9月25日

　　答案：C

　　解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第八條 出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點(diǎn)。

　　例題：可以采用協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的是( )(2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)

　　A.商業(yè)用地

　　B.商品住宅用地

　　C.非營利的社會團(tuán)體用地

　　D.旅游用地

　　答案：C

　　解析：協(xié)議出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。