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房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估基本理論-概述(三)

來(lái)源:發(fā)布時(shí)間:2008-11-14

 4.住宅價(jià)格的影響因素。

  影響住宅價(jià)格的因素,除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外,主要有以下一些因素:

  (1)建筑結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和等級(jí);

  (2)裝修;

  (3)設(shè)施與設(shè)備;

  (4)質(zhì)量;

  (5)朝向;

  (6)樓層;

  (7)地段;

  (8)環(huán)境;

  (9)住宅樓的公用面積數(shù);

  (10)交易時(shí)間;

  (11)交易情況。

  在估價(jià)時(shí),應(yīng)特別注意以上資料的調(diào)查與收集。

  為了更加科學(xué)合理地對(duì)住宅進(jìn)行評(píng)估,應(yīng)當(dāng)對(duì)上述各項(xiàng)因素對(duì)價(jià)值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析,確定價(jià)值增減數(shù)額或價(jià)值增減率標(biāo)準(zhǔn),以便于比較修正。

  5.居住房地產(chǎn)的估價(jià)方法。

  新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格,三者在估價(jià)作業(yè)上有較明顯的差異。

  (1)新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場(chǎng)比較法進(jìn)行綜合評(píng)估。

  估價(jià)剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn),由于各項(xiàng)成本資料容易收集確定,所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價(jià);同時(shí)還可收集其他同類(lèi)地價(jià)區(qū)、較近時(shí)期發(fā)生交易的、類(lèi)似該新建居住房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的資料,并進(jìn)行整體性比較評(píng)估。最后對(duì)成本法與市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。

  (2)評(píng)估舊有居住房地產(chǎn),一種方式是對(duì)土地和房屋分別估價(jià),合并計(jì)算。其中,地價(jià)主要采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估,房?jī)r(jià)采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。另一種方式是直接運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行整體評(píng)估。通過(guò)評(píng)估,再對(duì)兩種方式的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析,綜合得出最終結(jié)論。

  (3)拆遷居住房屋的補(bǔ)償價(jià)格。在城市建設(shè)和舊城改造過(guò)程中,估價(jià)人員經(jīng)常會(huì)遇到擬拆除房屋的作價(jià)補(bǔ)償問(wèn)題。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。

  (二)商業(yè)房地產(chǎn)

  商業(yè)房地產(chǎn)包括商店(商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商鋪和市場(chǎng)等)、旅館、寫(xiě)字樓、餐館和游藝場(chǎng)館(娛樂(lè)城、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等)。

  1.商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。

  (1)收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營(yíng),有的是出租給他人經(jīng)營(yíng),有的是以聯(lián)營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)。

  (2)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中,往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容,如商品零售、餐飲、娛樂(lè)等。不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容(或者說(shuō)不同的用途)一般會(huì)有不同的收益率,如果用收益法估價(jià),則應(yīng)對(duì)各部分采用不同的還原利率(或稱資本化率)。

  (3)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng),有的承租人從業(yè)主手上整體承租后,又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此,在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。

  (4)裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有非常高檔的裝修,而且形式各異,要準(zhǔn)確估算其價(jià)值必須單獨(dú)計(jì)算。另外,商業(yè)用房裝修折舊快,在有些地方,買(mǎi)下或承租別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后,一定要重新裝修,因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分注意。

  2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素。

  (1)地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度,這是由房地產(chǎn)所處的是哪一級(jí)商業(yè)中心區(qū)來(lái)確定。

  (2)交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),要從兩方面考慮交通條件:一是顧客方面,從現(xiàn)階段一般情況來(lái)看,主要是公共交通的通達(dá)度,可用附近公交線路的條數(shù)、公交車(chē)輛時(shí)間間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來(lái)衡量,另外還要考慮機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)地是經(jīng)營(yíng)者方面,耍考慮進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。

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