A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　2、有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)實(shí)際使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價(jià)格為1200元/ m2，殘值率為5%，用定額法計(jì)算出建筑物的現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。

　　A、105.75

　　B、117.15

　　C、105

　　D、115

　　3、通過(guò)土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過(guò)來(lái)也說(shuō)明了( )對(duì)地價(jià)的影響。

　　A、土地面積

　　B、地質(zhì)條件

　　C、土地位置

　　D、土地形狀

　　4、估價(jià)上的折舊注重的是( )。

　　A、原始取得價(jià)值的減價(jià)修正

　　B、原始取得價(jià)格的攤銷與回收

　　C、重置價(jià)格的攤銷與回收

　　D、價(jià)值的減價(jià)修正

　　5、某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預(yù)評(píng)估其現(xiàn)值，經(jīng)估價(jià)人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為O，按直線法確定其成新率為( )%。

　　A、60

　　B、70

　　C、80

　　D、90

　　6、房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，其中包括以下( )類。

　　A、生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地

　　B、毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，且已經(jīng)完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地

　　C、熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地

　　D、現(xiàn)房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地產(chǎn)

　　7、關(guān)于收益法適用的條件是( )。

　　A、房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能較準(zhǔn)確地量化

　　B、房地產(chǎn)將出租或出售

　　C、有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

　　D、房地產(chǎn)將用于商業(yè)用途

　　8、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，報(bào)酬率相同。甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，那么乙的價(jià)格高于甲的價(jià)格。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　9、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象，下列最佳表述為：( )。

　　A、從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，可以顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)的房地產(chǎn)

　　B、從短期內(nèi)或長(zhǎng)期內(nèi)都難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，可以找到一定的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，利用這些數(shù)據(jù)可以推知未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)的房地產(chǎn)

　　C、目前沒(méi)有開(kāi)發(fā)，但未來(lái)將會(huì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，由于目前無(wú)類似價(jià)格可以比較，但根據(jù)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)一定地找到類似比較案例的房地產(chǎn)

　　D、房地產(chǎn)價(jià)格通常從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用于價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)

　　10、21.估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行排序。房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序包括以下幾個(gè)方面，排序正確的是( )。

　　①擬定估價(jià)作業(yè)方案;②受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)(包括明確估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn));③搜集估價(jià)所需資料;④獲取估價(jià)業(yè)務(wù);⑤選定估價(jià)方法測(cè)算：⑥實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;⑦確定估價(jià)結(jié)果;⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告并審核;⑨估價(jià)資料歸檔;⑩交付估價(jià)報(bào)告

　　A、①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨

　　B、①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

　　C、④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨

　　D、④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩
11、商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。

　　A、周圍環(huán)境狀況、安寧程度

　　B、位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸

　　C、交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近

　　D、繁華程度、臨街狀況

　　12、應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括( )。

　　A、估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄

　　B、與委托人簽訂的估價(jià)委托合同

　　C、向委托人出具的估價(jià)報(bào)告(包括附件)和實(shí)地查勘記錄

　　D、估價(jià)過(guò)程中的不同意見(jiàn)和估價(jià)包括定稿之前的重大調(diào)整或者修改意見(jiàn)記錄

　　E、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存的其他估價(jià)資料

　　13、基準(zhǔn)地價(jià)修正法可以被定義為：在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過(guò)具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價(jià)對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的一種估價(jià)方法。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　14、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為lO年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　15、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例：甲成交價(jià)格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元;乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余額36萬(wàn)元;丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清：丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積l10m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)的高低排序?yàn)? )。

　　A、甲乙丙丁

　　B、乙丁甲丙

　　C、乙丙甲丁

　　D、丙乙丁甲

　　16、在市場(chǎng)法估價(jià)種，用于作為比較的可比實(shí)例的房地產(chǎn)價(jià)格可以用單價(jià)也可以用總價(jià)來(lái)進(jìn)行如實(shí)比較，而并不是一定要化為單價(jià)。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　17、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是( )的價(jià)格。

　　A、扣除折舊后

　　B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)

　　C、客觀

　　D、建筑物全新?tīng)顟B(tài)下

　　18、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，開(kāi)發(fā)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)預(yù)測(cè)的。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　19、對(duì)于一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，通常由( )所構(gòu)成。

　　A、土地取得成本

　　B、開(kāi)發(fā)成本

　　C、銷售稅費(fèi)、投資利息

　　D、管理費(fèi)用

　　20、從權(quán)益的角度看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括( )等。

　　A、“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

　　B、未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)

　　C、共有的房地產(chǎn)

　　D、作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)

21、對(duì)那些特殊的有保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)應(yīng)以重置成本為宜。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　22、母公司與子公司之間、公司與其職工之間的房地產(chǎn)交易，由于相互間比較了解，其成交價(jià)格往往與正常的市場(chǎng)價(jià)格相差不會(huì)太大。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　23、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于( )萬(wàn)元。

　　A、536

　　B、549

　　C、557

　　D、816

　　24、下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟的是( )。

　�、龠x取可比實(shí)例;②搜集交易實(shí)例;③建立價(jià)格可比基礎(chǔ);④進(jìn)行交易日期修正;⑤進(jìn)

　　行交易情況修正;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正;⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　A、①②③④⑤⑥⑦

　　B、②①③⑤④⑥⑦

　　C、①③②④⑥⑤⑦

　　D、②①⑧④⑤⑥⑦

　　25、應(yīng)用路線價(jià)法的前提條件是( )。

　　A、土地形狀較規(guī)則

　　B、街道較規(guī)整

　　C、地勢(shì)較平坦

　　D、臨街各宗土地的排列較整齊

　　26、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用( )預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。

　　A、數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B、平均增減量法

　　C、平均發(fā)展速度法

　　D、移動(dòng)平均法

　　27、下面屬于構(gòu)筑物的是( )。

　　A、煙囪

　　B、水塔

　　C、水井

　　D、屋頂

　　28、在估價(jià)中要特別注意下列( )之間的內(nèi)在聯(lián)系。

　　A、估價(jià)方法

　　B、估價(jià)目的

　　C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D、估價(jià)對(duì)象狀況

　　29、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是( )。

　　A、過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

　　B、過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　C、未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

　　D、未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　30、如果可比實(shí)例的交易時(shí)點(diǎn)與其估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，則必須進(jìn)行交易日期的修正。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)
31、運(yùn)用成本法計(jì)算的投資利息包括土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本的利息，無(wú)論他們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)該計(jì)算利息。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　32、房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施等。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　33、通常情況下，評(píng)估下列房地產(chǎn)不適用收益法的有( )。

　　A、商店

　　B、農(nóng)地

　　C、職工宿舍

　　D、公園

　　34、在具體的房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的估價(jià)原則主要有( )。

　　A、公平原則、合法原則

　　B、替代原則

　　C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　D、最高最佳使用原則

　　35、最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿足( )。 ‘

　　A、法律上允許

　　B、程序上合理

　　C、技術(shù)上可能

　　D、財(cái)務(wù)上可行

　　36、在會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊額的差被稱為資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它必須與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值相一致。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　37、各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為( )。

　　A、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0

　　B、磚混結(jié)構(gòu)一等為2%

　　C、磚木結(jié)構(gòu)二等為3%

　　D、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為3%

　　38、某宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為( )年。

　　A、38

　　B、42

　　C、58

　　D、60

　　39、某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1200 m2，是10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)的花費(fèi)為15萬(wàn)元/畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要花費(fèi)650元/m2;地上建筑物總建筑面積為2300 m2，是7年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為600元/m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)建筑類似建筑物的建筑造價(jià)為1250元/m2建筑面積，估計(jì)該建筑物有八成新。則根據(jù)所給資料測(cè)算出該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單價(jià)為( )元/m2

　　A、2567

　　B、1339

　　C、1145

　　D、1117

　　40、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，后街路線價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為：( )。

　　A、18%

　　B、20%

　　C、15%

　　D、25%
41、建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。

　　A、功能衰退

　　B、正常使用的磨損

　　C、環(huán)境惡化

　　D、意外的破壞損毀

　　42、下列房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素中，屬于一般因素的有( )。

　　A、土地的位置、面積、形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件

　　B、通貨膨脹率

　　C、環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施

　　D、利率因素

　　43、估價(jià)上的折舊非常注重市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，因此在收益法中需要扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　44、不是導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是( )。 ，

　　A、相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　B、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

　　C、消費(fèi)者的收入水平

　　D、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

　　45、收益遞增遞減原理可以揭示出的投入產(chǎn)出關(guān)系有( )。

　　A、規(guī)模報(bào)酬規(guī)律

　　B、收益遞增原理

　　C、收益遞減原理

　　D、均衡原理

　　46、中國(guó)大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是( )。

　　A、所有權(quán)價(jià)格

　　B、抵押權(quán)價(jià)格

　　C、地役權(quán)價(jià)格

　　D、使用權(quán)價(jià)格

　　47、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式估價(jià)，需要重點(diǎn)把握( )。

　　A、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前后的狀況

　　B、開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式

　　C、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　D、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用等費(fèi)用

　　48、因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本不是始終成正比，由此出現(xiàn)了( )的問(wèn)題。

　　A、價(jià)格忽大忽小

　　B、賺錢與賠錢

　　C、通貨膨脹

　　D、發(fā)展與滯留

　　49、某宗房地產(chǎn)1998年2月15日的價(jià)格為1000美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減O.4%，則其1998年10月15日的價(jià)格為( )元人民幣/m2。1998年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。

　　A、7999

　　B、7967

　　C、7996

　　D、8028

　　50、某塊土地總面積為200 m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為( ) m2。A、1200

　　B、120

　　C、3333

　　D、333.3

　　參考答案

　　1、A 2、A 3、D 4、D 5、C

　　6、A D 7、A 8、B 9、D 10、C

　　11、D 12、B C D E 13、A 14、C 15、C

　　16、B 17、B C D 18、A 19、A B C D

　　21、B 22、B 23、B 24、B 25、B D

　　26、B C 27、A B C 28、B C D 29、D 30、B

　　31、B 32、A 33、C D 34、A B C D 35、A C D

　　36、B 37、A B 38、A 39、B 40、A

　　41、B D 42、B D 43、B 44、B 45、A C

　　46、D 47、A B 48、B 49、D 50、A