(一)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗土地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，供其確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)參考。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專(zhuān)業(yè)工作?來(lái)源：www.fangchankaoshi.com

　　(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同;成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

　　(三)某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠(chǎng)房的工廠(chǎng)，兼并后自行將廠(chǎng)房改造、重新裝修為辦公樓用于出租�，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，甲公司可能提出哪些評(píng)估要求?對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?

　　二、單項(xiàng)選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))

　　(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開(kāi)工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓?zhuān)�用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

　　1.采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)( )。

　　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

　　B.按建筑物耐用年限計(jì)算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

　　D.按建筑物已使用年限計(jì)算

　　2.采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀(guān)點(diǎn)不正確的是( )。

　　A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

　　D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

　　3.估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%，且預(yù)測(cè)此上漲趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣(mài)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是( )。

　　A.2800萬(wàn)元 B.2940萬(wàn)元 C.4000萬(wàn)元 D.4200萬(wàn)元

　　4.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是( )。

　　A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

　　B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

　　C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣(mài)，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)

　　D.該500萬(wàn)元可再次抵押

　　(二)某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值為人民幣200萬(wàn)元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是人民幣750萬(wàn)元，建筑物價(jià)值是人民幣190萬(wàn)元;2002年8月1日遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為人民幣50萬(wàn)元。

　　5.火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失為( )。

　　A.人民幣140萬(wàn)元 B.人民幣150萬(wàn)元 C.人民幣190萬(wàn)元 D.人民幣700萬(wàn)元

　　6.下列表述中不正確的是( )。

　　A.2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值750萬(wàn)元包含地價(jià)

　　B.2001年3月1日的評(píng)估價(jià)值200萬(wàn)元包含地價(jià)

　　C.2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值190萬(wàn)元不包含地價(jià)

　　D.2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了10萬(wàn)元

　　7.下列表述中正確的是( )。

　　A.750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)轉(zhuǎn)讓的參考價(jià)

　　B.750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

　　C.200萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評(píng)估的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

　　D.190萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

(三)需對(duì)以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號(hào)地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積 4000㎡的矩形土地;2號(hào)地塊與1號(hào)地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600㎡，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開(kāi)發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號(hào)地塊和2號(hào)地塊合并為3號(hào)地塊，開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用�，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，1號(hào)地塊的單價(jià)為9000元/㎡，2號(hào)地塊的單價(jià)為8000元/㎡兩地塊合并為3號(hào)地塊后，若按新方案開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓，3號(hào)地塊的評(píng)估單價(jià)為11000元/㎡。來(lái)源：www.fangchankaoshi.com

　　8.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是( )。

　　A.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除1號(hào)地塊的總價(jià)后即是2號(hào)地塊的增值

　　B.以3號(hào)地塊的總價(jià)分別扣除1號(hào)地塊和2號(hào)地塊的總價(jià)后除以3號(hào)地塊的總價(jià)即為增值總額分配率

　　C.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號(hào)、2號(hào)地塊中計(jì)算增值分配

　　D.1號(hào)地塊比2號(hào)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)小

　　9.在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是( )。

　　A.以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例

　　B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

　　C.以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例

　　D.以合并前后地塊各自?xún)r(jià)格的變動(dòng)確定增值分配比例

　　10.假定甲單位購(gòu)買(mǎi)乙單位的2號(hào)地塊，且地塊合并后按新方案開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為( )。

　　A.1616萬(wàn)元 B.2560萬(wàn)元 C.1882萬(wàn)元 D.1920萬(wàn)元

　　三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

　　X X大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　封面及目錄(略)

　　致委托方函

　　X X股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司位于X X市X X路X X號(hào)院內(nèi)的X X大廈(以下簡(jiǎn)稱(chēng) “估價(jià)對(duì)象”)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

　　我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)價(jià)格參考的估價(jià)目的，資料的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整，單價(jià)：(略)。

　　X X房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(公章)

　　2004年10月16日

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)與限制條件(略)

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人

　　X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　X X房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書(shū)號(hào)(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　X X大廈是位于X X市X X路X X號(hào)院內(nèi)的一幢寫(xiě)字樓，建設(shè)用地面積5刪㎡，建筑

　　結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積為3m00㎡;地下兩層為車(chē)

　　庫(kù)、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車(chē)位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由X X股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用。X X股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀(guān)造型設(shè)計(jì)新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話(huà)系統(tǒng)，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。

　　估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。

　　四、估價(jià)目的

　　確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2004年10月10日

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則(略)

　　九、估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　十、估價(jià)結(jié)果(略)

　　十一、估價(jià)人員(略)

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　2004年10月10日—2(X)4年10月16日

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

　　自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效。

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場(chǎng)背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價(jià)方法選用

　　結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，然后綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。

　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　(一)收益法估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　474

　　1.年有效毛收人估算

　　估價(jià)人員經(jīng)過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈21—30層計(jì)10000㎡為X X股份公司自用辦公，1—20層寫(xiě)字樓計(jì)20000㎡全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場(chǎng)上同類(lèi)物業(yè)(不含寫(xiě)字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細(xì)實(shí)例比較與分析略)，估價(jià)對(duì)象的寫(xiě)字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為肋元/月(能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì))，出租率為90%，公共面積占總建筑面積的比率為20%;押金為每平方米建筑面積100元，押金的年收益率為6%;地下車(chē)位的正常租金為1000元/月·個(gè)，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80X12X30000X90%X(1—0.2)+100X30000X6%+1000X12X100X100%=2211.60(萬(wàn)元)

　　2.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算

　　(1)年維修費(fèi)

　　根據(jù)x X市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的年維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2%，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/㎡(確定依據(jù)及過(guò)程略)，故：

　　年維修費(fèi)=1500X38000X2%=114.00(萬(wàn)元)

　　(2)年管理費(fèi)

　　年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：

　　年管理費(fèi)=2211.6X3%=66.35(萬(wàn)元)

　　(3)年保險(xiǎn)費(fèi)

　　估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3%計(jì)，故：

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=1500X38000X0.3%=17.10(萬(wàn)元)

　　(4)年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為租金收入的5.5%，則：

　　年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6X(12%+5.5%)=387.03(萬(wàn)元)

　　(5)年土地使用稅

　　根據(jù)X X市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5X5000=2.50(萬(wàn)元)

　　(6)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)

　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2..50=586.98(萬(wàn)元)

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入—年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2211.60—586.98=1624.62(萬(wàn)元)

　　4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率

　　通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)提取法，確定本類(lèi)房地產(chǎn)(含地下車(chē)庫(kù))的綜合報(bào)酬率為7.5%(具體過(guò)程略)。

　　5.計(jì)算收益價(jià)格

　　預(yù)測(cè)年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年期為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬(wàn)元。

　　(二)市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　1.可比實(shí)例的選取，

　　估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，按照用途、結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例具體情況見(jiàn)下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略)。

2.比較修正過(guò)程

　　(1)交易情況修正

　　由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣(mài)、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2%和1

　　%，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100，100/102，100/101。

　　(2)交易日期修正：

　　根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來(lái)，該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100，104/100，103/100。

　　(3)區(qū)域因素修正

　　估價(jià)人員經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為1凹/99，100/101，100/100。

　　(4)個(gè)別因素修正

　　估價(jià)人員經(jīng)過(guò)逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2%，實(shí)例B的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1%，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差1%(具體分析判斷過(guò)程略)，故： 實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98，100/101，100/99。

　　3.求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　實(shí)例A：

　　6300X(100/100)X(105/100)X(100/99)X(100/98)=6818(元/m2)

　　476

　　實(shí)例B：

　　6750x(100/102)X(104/100)X(100/101)X(100/101)=6747(元/㎡)

　　實(shí)例C：

　　6760X(100/101)X(103/100)X(100/100)X(100/99)=6963(元/㎡)

　　由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似程度非常接近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：

　　單位比準(zhǔn)價(jià)格=6818+6747+6963=6843(元/㎡)

　　故運(yùn)用市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果為：

　　比準(zhǔn)價(jià)格=6843X30000=20529.00(萬(wàn)元)

七、估價(jià)結(jié)果確定

　　由于采用收益法和市場(chǎng)法估價(jià)的結(jié)果非常接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=20170.26+20529.00=20349.63(萬(wàn)元)

　　取整為20350萬(wàn)元(精確到萬(wàn)元)。

　　單位價(jià)格=20350÷38000=5355(元/m2)(取整)

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，按照房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整。單價(jià)：(略)

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)。)

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于2000年12月通過(guò)出讓方式，以1200元/㎡的價(jià)格取得10000㎡的國(guó)有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī) 劃房屋建筑面積12000㎡;該項(xiàng)目享受應(yīng)上繳政府部門(mén)的市政配套設(shè)施費(fèi)等合計(jì)300元/㎡減免30%的政策優(yōu)惠;項(xiàng)目全部以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資本金投入并自行銷(xiāo)售。估價(jià)人員掌握如下與本次估價(jià)相關(guān)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的資料與參數(shù)，并擬以成本法評(píng)估項(xiàng)目竣工日2003年12 月31日該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

2.土地取得成本：

　　10000x1600x0.9946=15913600(元)

　　3.開(kāi)發(fā)成本：

　　①建筑物建造成本：

　　12000x1000=12000000(元)

　�、趯�(zhuān)業(yè)費(fèi)用：

　　12000000x6%=720000(元)

　�、凵侠U市政配套建設(shè)費(fèi)等：

　　12000x300x(1-30%)=2520000(元)

　　④開(kāi)發(fā)成本小計(jì)：

　　12000000+720000+2520000=15240000(元)

　　4.管理費(fèi)用：

　　12000x30=360000，(元)

　　5.投資利息：

　　正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借人資金，則投資利息：

　　5913600x[(1+6%)-1]+(15240003+360000)X“1+6%)0.5-1]=1415999<元)

　　6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：

　　(15913600+15240000)X20%=6230720(元)

　　7.銷(xiāo)售稅費(fèi)：

　　(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)X8%

　　=39160319x8%=3132826(元)

　　8.評(píng)估價(jià)值：

　　總價(jià)值：(39160319+3132826)X(1+4%)

　　=42293145x(1+4%)

　　=43984871(元)

　　單位價(jià)值：439M871~-3665(元/m2)

　　《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題答案

　　一、問(wèn)答題

　　(一)

　　1.選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià) (1分)

　　2.了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況 (1分)

　　3.了解類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本 (1分)

　　4.分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案 (1分)

　　5.及開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(租或售)運(yùn)用市場(chǎng)法(0.5分)收益法等(0.5分)

　　預(yù)測(cè)建成后房地產(chǎn)總價(jià)值(1分)調(diào)查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用等;前期費(fèi)用如建安工程費(fèi)，專(zhuān)業(yè)費(fèi)等，測(cè)算土地價(jià)格 (1分)

　　6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格 (1分)

　　7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果 (1分)

　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報(bào)告 (1分)

　　(二)

　　1。①估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同 (1分)

　�、趦羰找嬷阜康禺a(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分 (1分)

　�、蹆衾麧�(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo) (1分)

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用(含利息收益) (1分)

　　及所得稅等 (1分)

　　包含了正常的(商業(yè)利潤(rùn))等 (1分)

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命還要考慮土地使用年限 (1分)

　　(或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年) (1分)

　　3.估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的 (1分)

　　社會(huì)平均(客觀(guān))成本(或?qū)嶋H成本是歷史(1分)也不—定是社會(huì)平均(客觀(guān))成本)(1分)

　　(三)

　　甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估 (1分)

　　2.對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估 (1分)

　　3.對(duì)裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估 (1分)

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)：

　　1.應(yīng)按改造前工業(yè)用途評(píng)估，評(píng)估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失 (2分)

　　按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)可以另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償 (2分)

　　2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)確認(rèn)，可以按改造后辦公用途評(píng)估，也可以評(píng)估辦公樓承租人的損失 (2分) 來(lái)源：www.fangchankaoshi.com

　　3.對(duì)承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決 (1分)

　　三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處

　　1.致委托人函中沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2.致委托人函中缺法定代表人的簽名

　　3.估價(jià)方法中未說(shuō)明收益法和市場(chǎng)法的定義

　　4.地下車(chē)位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由

　　5.收益價(jià)格的計(jì)算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計(jì)算，租約期外按市場(chǎng)租金計(jì)算

　　6.年有效毛收人中押金收益也應(yīng)乘出租率90%

　　7.年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi);確定管理費(fèi)率缺理由

　　8。年保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計(jì)算年保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，保險(xiǎn)費(fèi)率的確定缺理由

　　9.求取收益價(jià)格中有限年期公式錯(cuò)

　　10.交易情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價(jià)和拍賣(mài)價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高

　　11.區(qū)域因素修正錯(cuò)誤(應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比)

　　12.個(gè)別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致

　　13.市場(chǎng)法中沒(méi)有說(shuō)明是否包含地下車(chē)位的價(jià)值