1、房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包括哪些要素？

答案：估價報告應(yīng)包括下列要素：①封面；②目錄；③致委托人函；④估價師聲明：⑤估價的假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。

注：主觀題答案僅供參考

2、某公司欲以其通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)及其地上一棟廠房作為抵押物抵押貸款，現(xiàn)委托一評估公司進行評估，請問針對劃撥土地使用權(quán)的特性，處理土地使用權(quán)出讓金問題可以采取哪兩種處理方式？有何內(nèi)涵？

答案：
（1）首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。
（2）用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。