近幾年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。一方面，中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作；另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費(fèi)者事件時(shí)有發(fā)生。有鑒于此，迅速規(guī)范房地產(chǎn)中介行為、平衡當(dāng)事人之間的利益，已成為我國(guó)立法必須面對(duì)的迫切問題。本文擬從規(guī)制和調(diào)整中介行為入手，探討中介違規(guī)（違法）行為的界定、歸責(zé)原則、責(zé)任承擔(dān)及其理論基礎(chǔ)等問題，并對(duì)立法提出相關(guān)建議。
　　一、問題的提出
　　有一則案例。2001年10月6日，經(jīng)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司牽頭，原告李某與被告張某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，約定原告將其所有的一套住房售予被告，價(jià)款121000元，被告應(yīng)在立約時(shí)給付定金1500元，房款應(yīng)在同年12月30日前付清。協(xié)議簽訂后，被告依約給付了定金，并與同年12月26日將20000元房款交至中介公司，后被告又分兩次將其余購(gòu)房款及中介費(fèi)共計(jì)103000元交至中介公司。原告遲遲未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。經(jīng)多次催要，中介公司僅出具欠條一份，表示暫無力償還房款，原告遂訴至法院。無獨(dú)有偶。日前，某國(guó)家級(jí)權(quán)威媒體披露了一則消息。何某花費(fèi)畢生積蓄30余萬元從某房地產(chǎn)開發(fā)公司手中購(gòu)得一套集資房，因其對(duì)相關(guān)法律不甚了解，只好求助于某房地產(chǎn)咨詢公司的律師。律師收取了3200元的律師見證費(fèi)，出具了律師見證書和聲明書。在律師的見證下，何某放心地與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《樓房轉(zhuǎn)讓合同》。一年后，何某因故欲轉(zhuǎn)讓該房，才被專業(yè)人士告知原購(gòu)房合同系無效合同。
　　以上兩則案例，只是房地產(chǎn)中介違規(guī)行為中再普通不過的情形。我們知道，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行法定義務(wù)和合同的約定義務(wù)，為當(dāng)事人之間民事活動(dòng)的合法性和真實(shí)性做出引導(dǎo)。然而，中介違規(guī)屢屢發(fā)生，對(duì)類似行為應(yīng)該如何規(guī)制？對(duì)中介公司挪用或侵占房款的行為，除依法追究相應(yīng)刑事責(zé)任外，民事責(zé)任該如何認(rèn)定，賠償范圍該如何劃分？對(duì)收取了高額見證費(fèi)的律師及咨詢機(jī)構(gòu)未盡到注意義務(wù)存在明顯過錯(cuò)的，責(zé)任又該如何認(rèn)定？其法律依據(jù)又何在呢？
　　二、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概況
　　（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及人員的種類
　　房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易收取一定費(fèi)用，提供各種媒介的有償服務(wù)的總稱。它包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。
　　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是承辦房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的主體，包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。其中，咨詢機(jī)構(gòu)指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的組織；價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的組織，主要受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、有關(guān)部門、其他企事業(yè)單位以及公民個(gè)人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的委托，進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的組織。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置進(jìn)行了規(guī)范，規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的服務(wù)場(chǎng)所；有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。如設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
　　房地產(chǎn)中介服務(wù)人員，固名思義，是指隸屬于介服務(wù)機(jī)構(gòu)，從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，包括房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)員、價(jià)格評(píng)估師（員）以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。為了加強(qiáng)管理，確保專業(yè)化、規(guī)范化，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員采取統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)咨格認(rèn)證和登記的管理辦法。其中，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》并經(jīng)注冊(cè)登記取得注冊(cè)證的人員，而房地產(chǎn)估價(jià)員必須是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》的人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。法律法規(guī)嚴(yán)禁未取得資格認(rèn)證的人員進(jìn)入中介機(jī)構(gòu)或擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。
　　（二）中介違規(guī)行為概述
　　目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理還缺乏全國(guó)性的、具體統(tǒng)一的法律規(guī)范。從實(shí)際操作看，一般情況下，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托后，委托人都要與之簽訂相應(yīng)的中介服務(wù)合同。這類合同大多是中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的格式合同，條款內(nèi)容包括：當(dāng)事人姓名或名稱、住所，中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；合同履行期限；收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；違約責(zé)任和解決糾紛方式；當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。按慣例，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員不能以個(gè)人名義接受委托，必須由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理委托，簽訂書面中介服務(wù)合同。