為了讓大家更好地備考2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試，育路教育網(wǎng)房估師頻道特整理2011年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策輔導(dǎo)，以供大家全面復(fù)習(xí)！

    寫(xiě)字樓與公寓式住宅的定義

    系地方方言，即辦公用房，指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價(jià)猛漲、建筑物逐步向高層發(fā)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立修建辦公樓，因此，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)修建辦公樓，分層出售，出租的業(yè)務(wù)迅速興起。

    寫(xiě)字樓就是專(zhuān)業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱(chēng)，嚴(yán)格地講，寫(xiě)字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。

    寫(xiě)字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說(shuō)是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫(xiě)字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書(shū)工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理。”從這個(gè)意義上講，寫(xiě)字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物，其使用者包括營(yíng)利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營(yíng)利性的管理機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿(mǎn)足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。

    寫(xiě)字樓就是交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，位于城市的CBD，行政配套齊全建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢(shì)宏大，外立面裝修質(zhì)素較高平均每200平方米至少一個(gè)停車(chē)位樓層吊頂后凈高2.6米以上平均每5層有一部電梯服務(wù)，等待時(shí)間不超過(guò)30秒最少具備50-60瓦/平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施平均每20平方米建筑面積有一條電話(huà)線(xiàn)，提供或支持DDN，ISDN線(xiàn)路，備有視像會(huì)議設(shè)備提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時(shí)空調(diào)供應(yīng)擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司設(shè)施齊備，包括有銀行，郵局，商務(wù)中心及餐飲等系列配套，且均以服務(wù)于大廈客戶(hù)為主。

    寫(xiě)字樓愿意是指用于辦公的建筑物，或者是由辦公室組成的大樓。作為收益性物業(yè)，寫(xiě)字樓也常常被用來(lái)全部出租，以收回投資和取得利潤(rùn)。

    《北京市供熱鍋爐（機(jī)）房基本情況調(diào)查表》填表說(shuō)明：寫(xiě)字樓是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位辦公用的建筑物。

    “寫(xiě)字樓”一詞是由境外傳入的。按照國(guó)內(nèi)過(guò)去的習(xí)慣，通常稱(chēng)為“辦公樓”，并主要作為所有權(quán)人的辦公之用。所謂寫(xiě)字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)的職員辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的樓宇。寫(xiě)字樓原意是指用于辦公用房、輔助用房和交通系統(tǒng)三部分組成。

    公寓式住宅最早是舶來(lái)品，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶(hù)獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居��；還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷短期租用。

    我國(guó)早期的公寓式住宅已經(jīng)具備現(xiàn)代城市單元式住宅的雛型。建國(guó)前在一些大城市都建有歐美風(fēng)格的公寓大樓，如上海的百老匯大廈、海濱公寓等。

    當(dāng)時(shí)建的這類(lèi)住宅，其特點(diǎn)是一套單元內(nèi)房間多，通常3-4間；面積大，每間14-18平方米；凈空高達(dá)3-3.4米，廚房功能全。但這種住宅與我國(guó)的居住水平不符，戶(hù)型規(guī)模不符，以后逐步演變成幾家合住，共用廚房的居住模式。目前，50年代的這類(lèi)大房間公寓式住宅，從建筑設(shè)計(jì)形式上屬于淘汰之列，但由于這類(lèi)住宅建設(shè)較早，市政設(shè)施和公共配套水平高，又多位于市中心區(qū)，在住宅市場(chǎng)上仍比較搶手。這類(lèi)住宅室內(nèi)空間大，可以通過(guò)內(nèi)裝修來(lái)增強(qiáng)使用功能。近些年來(lái)，我國(guó)各城市中所建的公寓式住宅，在設(shè)計(jì)上作了較大改善，以適合我國(guó)國(guó)情。