（四）房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

　　房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法有： 修復(fù)費(fèi)用法、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。

　　（1）修復(fù)費(fèi)用法

　　也可稱為成本法，預(yù)計(jì)采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用，包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用等。

　　拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用參照房屋修繕工程預(yù)算定額。包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等。

　　直接經(jīng)濟(jì)損失：

　　1）房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；

　　2）房屋空置的收益損失；

　　3）房屋使用面積減少的損失；

　　4）房屋室內(nèi)凈高降低的損失；

　　5）房屋采光面積減少的損失；

　　6）房屋耐久性降低的損失；

　　7）臨近房屋損壞的補(bǔ)償；

　　8）施工影響的補(bǔ)償；

　　9） 其他

　�。�2）損失資本化法

　�、賰羰找鏈p少收益年期不變型

　　公式中 n――凈收益損失年限；

　　a——預(yù)期年末凈收益減少額；

　　r——資本化率。

　　P——商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損值。

　�、趦羰找娌蛔兪找婺昶跍p少型

　　公式中 m――無(wú)質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；

　　n——有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；

　　b——預(yù)期年末正常凈收益；

　　r——資本化率。

　　P——商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損值。

　�、蹆羰找�、收益年期減少型

　　公式中 t――凈收益損失年限；

　　a——預(yù)期年末凈收益減少額；

　　r——資本化率。

　　m——無(wú)質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；

　　n——有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；

　　b——預(yù)期年末正常凈收益；

　　r——資本化率。

　　P——商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損值。

　�。�3）賠償實(shí)例比較法

　　簡(jiǎn)稱市場(chǎng)法，通過(guò)類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)損害的賠償金額。

　　V=P×F1×F2×F3

　　V-房屋簡(jiǎn)直損失評(píng)估值

　　P-可比實(shí)例補(bǔ)償金額

　　F1-補(bǔ)償情況修正系數(shù)

　　F2——補(bǔ)償日期修正系數(shù)

　　F3-缺陷情況修正系數(shù)

　�。�4）損害前后價(jià)差法

　　簡(jiǎn)稱價(jià)差法，損害前的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值之差。市場(chǎng)法和收益法計(jì)算損害前后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。