2012年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理精講20
來(lái)源：環(huán)球教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-11-25
1.4.2.4 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>
變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房 地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷(xiāo)售過(guò)程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi) 將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn) 時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。
1.4.2.5 利率風(fēng)險(xiǎn)
調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過(guò)調(diào)整利率， 政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。利率 調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用 升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;二 是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的 需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。
長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)并不顯著，因?yàn)楸M管抵押貸款和 率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實(shí)際 上是將利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了金融機(jī)構(gòu)。然而目前，房地產(chǎn)投資者越來(lái)越難得到固定 利率的長(zhǎng)期抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)其資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性， 其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動(dòng)利率貸款，我國(guó)各商業(yè)銀行所提供的住房 抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益 就會(huì)下降，其所投資物業(yè)的價(jià)值也就跟著下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定 利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過(guò)程中也會(huì)因?yàn)槔实纳仙斐刹焕挠绊�，因�(yàn)?新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相 應(yīng)地新投資者所能支付的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格也就會(huì)大為降低。
