第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)
　　1、作為房地產(chǎn)估價師的專業(yè)顧問服務(wù)能力應(yīng)掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價與可行性研究的技術(shù)與方法。
　　2、投資就是為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。投資分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資分為基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)和其他固定資產(chǎn)投資四個部分。
　　投資的特性：投資是一種經(jīng)濟(jì)行為;投資具有時間性，過程越長，未來報(bào)酬的獲得就越不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)就越大;投資的目的是在于得到報(bào)酬;投資具有風(fēng)險(xiǎn)性。
　　投資的作用：投資是一個國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力;投資與企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān);投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高;投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往。
　　3、房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)，包括房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)和基于房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)的證券。房地產(chǎn)實(shí)物投資又分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種類型。房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)投資。
　　房地產(chǎn)投資的目的是財(cái)富價值的最大化，獲得經(jīng)常性收益和資本增值，同時可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抵御通貨膨脹的影響。
　　房地產(chǎn)投資物業(yè)類型：居住物業(yè);商業(yè)物業(yè)(經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè))，位置對于此類型物業(yè)有特殊重要性;工業(yè)物業(yè)，重工業(yè)廠房有其特殊性;特殊物業(yè)。
　　4、房地產(chǎn)的特性：不可移動性，房地產(chǎn)的價值就在于其位置，投資者進(jìn)行投資時要關(guān)注對未來地區(qū)環(huán)境的可能變化的分析與預(yù)測;壽命周期長，房地產(chǎn)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命;適應(yīng)性;異質(zhì)性;弱流動性(變現(xiàn)能力差);政策影響性;專業(yè)管理依賴性;相互影響性。
　　5、房地產(chǎn)投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資但建成后用于出租或經(jīng)營則變成了長期置業(yè)投資。
　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的有：自用和出租給使用者獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，同時可以不需要時可以轉(zhuǎn)售獲取轉(zhuǎn)售收益。間接投資有：投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券;投資房地產(chǎn)投資信托資金，其優(yōu)點(diǎn)收益相對穩(wěn)定、流動性好，類型有權(quán)益性、抵押型、混合型;購買住房抵押支持證券。
　　房地產(chǎn)投資之利：相對較高的收益水平;易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持;能抵消通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)價格年平均上漲率是同期年通貨膨脹率的2倍;提高投資者的資信等級。
　　房地產(chǎn)投資之弊：變現(xiàn)性差;投資數(shù)額巨大;投資回收周期長;需要專門知識和經(jīng)驗(yàn)。
　　6、風(fēng)險(xiǎn)是獲得預(yù)期收益可能性的大小。風(fēng)險(xiǎn)涉及變動和可能性。變動通常用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，標(biāo)準(zhǔn)差越小，投資風(fēng)險(xiǎn)也越小。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：投入資金的安全性;期望收益的可靠性;投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性;資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。
　　系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn);市場供求風(fēng)險(xiǎn);周期風(fēng)險(xiǎn)，美國周期大約18-20年，香港7-8年，日本為7年;變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn);利率風(fēng)險(xiǎn);政策風(fēng)險(xiǎn);政治風(fēng)險(xiǎn);或然損失風(fēng)險(xiǎn)。
　　個別風(fēng)險(xiǎn)有：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn);未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn);資本價值風(fēng)險(xiǎn);比較風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)會成本);時間風(fēng)險(xiǎn)(選擇時機(jī));持有期風(fēng)險(xiǎn);
　　投資者投資決策取決于對未來投資收益的預(yù)期或期望。風(fēng)險(xiǎn)盡可能規(guī)避、控制和轉(zhuǎn)移。
　　房地產(chǎn)的租售價格、成本費(fèi)用、開發(fā)周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等估計(jì)都會受各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響而存在一定的變動范圍。
　　7、投資組合的目標(biāo)就是尋找一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最小或是在一個預(yù)設(shè)或接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。資本資產(chǎn)定價模型：
　　項(xiàng)目要求的收益率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+項(xiàng)目的β×(市場平均報(bào)酬率-無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率)