第二章 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律
　　1、房地產(chǎn)市場可理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊�以及一切交易途徑和形式。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。
　　房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交易的當事者、房地產(chǎn)商品、交易組織機構(gòu)等要素構(gòu)成的。
　　2、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境：社會環(huán)境;政治環(huán)境;經(jīng)濟環(huán)境;金融環(huán)境;房地產(chǎn)法律制度環(huán)境;技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。
　　影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素：社會因素;經(jīng)濟因素;政策因素。
　　影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量：金融業(yè)的發(fā)展;信息通訊技術(shù)水平的提高;生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變;人文環(huán)境的變化;自然環(huán)境的變化;政治制度的變遷。
　　房地產(chǎn)市場的參與者：土地所有者或當前的土地使用者;開發(fā)商;政府及政府機構(gòu);金融機構(gòu);建筑承包商;專業(yè)顧問(建筑師、工程師、會計師、造價工程師或經(jīng)濟師、房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀人;律師);消費者或買家。
　　3、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)：總量結(jié)構(gòu);區(qū)域結(jié)構(gòu);產(chǎn)品結(jié)構(gòu);供求結(jié)構(gòu);投資結(jié)構(gòu)。
　　房地產(chǎn)市場細分的標準有：地域范圍;房地產(chǎn)用途;存量增量，一級市場指的是土地使用權(quán)出讓市場，二級市場指的是土地轉(zhuǎn)讓和新建商品房租售市場，三級市場指的是存量房地產(chǎn)交易市場;交易形式，買賣、租賃、抵押等子市場存在于新建和存量市場中，存量市場還有一個保險子市場;目標市場。五種標準劃分方式相互疊加得到更細的市場。
　　房地產(chǎn)市場的供給指標：
　　①存量，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量。
　�、谛驴⒐ち�，按照設(shè)計要求已全部完工，達到入住條和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格的建筑面積。
　　③滅失量。
　�、芸罩昧�，不包括報告期內(nèi)已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套設(shè)施、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
　　⑤空置率，報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
　�、蘅晒┳馐哿�，可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量。一般情況下，某時點的空置量大于可供銷售量。
　�、叻课菔┕っ娣e，包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積，本期開工又竣工及又停建緩建的房屋面積也包括在施工面積中。
　�、喾课菪麻_工面積。
　�、崞骄�建設(shè)周期，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積(量)。
　�、饪⒐し课輧r值。
　　房地產(chǎn)市場的需求指標：國內(nèi)生產(chǎn)總值;人口數(shù);城市家庭人口;就業(yè)人員數(shù)量;就業(yè)分布;城鎮(zhèn)登記失業(yè)率;城市家庭可支配收入;城市家庭總支出;房屋空間使用數(shù)量;商品零售價格指數(shù);城市居民消費價格指數(shù)。
　　房地產(chǎn)市場交易指標：銷售量;出租量;吸納量，吸納量=銷售和出租房屋的數(shù)量之和;吸納率，吸納率=吸納量/同期可供租售量;吸納同期，吸納率的倒數(shù);預(yù)售面積;房地產(chǎn)價格指數(shù);房地產(chǎn)價格;房地產(chǎn)租金。
　　4、房地產(chǎn)市場供給特點是在短期很難有較大的增減，因此在短期內(nèi)供給缺乏彈性，供給主體間的競爭不充分不廣泛。房地產(chǎn)市場需求特點是具有廣泛性和多樣性，同時開支巨大。房地產(chǎn)市場交易特點是要經(jīng)過復(fù)雜和嚴密的法律程序，耗費時間較長，交易費用通常比較多房地產(chǎn)市場價格的特點與所處的位置關(guān)系極大，其次總體呈向上波動的趨勢，同時也受交易主體個別因素的影響。以上是房地產(chǎn)市場的四個特征，但對于某一個國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場還要受其社會經(jīng)濟環(huán)境的影響，尤其是受到社會體制的規(guī)定
　　房地產(chǎn)市場的功能：配置存量房地產(chǎn)資源和利益;顯示房地產(chǎn)市場需求的變化，引起需求變化的原因有未來預(yù)期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費品味變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化;指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化，房地產(chǎn)市場供給變化的原因有建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式、某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。房地產(chǎn)市場供給變化需要一定的時間才能完成，對市場供給和需求的有效調(diào)節(jié)還要假設(shè)有一個完全的資本市場存在，但由于房地產(chǎn)市場的不完全性，不可能短期內(nèi)達到市場供需平衡;指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計劃;引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。
　　5、由于房地產(chǎn)兼有消費品和投資品的雙重特征，房地產(chǎn)市場存在有房地產(chǎn)空間市場和房地產(chǎn)資產(chǎn)市場兩個層面�？臻g市場上需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。資產(chǎn)市場是被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益(租金和轉(zhuǎn)售時的增值收益)，其新增供給的來源是新建的建筑物。
　　房地產(chǎn)空間市場和房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的關(guān)系：空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求，同時，空間市場的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。
　　房地產(chǎn)市場存在著一個均衡狀態(tài)，此時，租金和價格不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量與折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。但這均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的，市場大部分時間是處于一種不均衡狀態(tài)，但總是在向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動。
　　6、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的原因：供需因素的影響;市場信息不充分;生產(chǎn)者和消費者心理因素的影響;政策因素的影響;政治沖擊;制度因素的影響;生產(chǎn)時間落差;季節(jié)性調(diào)整和總體經(jīng)濟形勢。
　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論：房地產(chǎn)市場經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴張的過程。但由于經(jīng)濟擴張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系、就業(yè)機會增加與空間需求不再同比增長、經(jīng)濟活動的擴張不再立即絕對導(dǎo)致新建筑增加。因此強調(diào)對未來可能變化的全盤了解，而不僅僅是利用過去作預(yù)測。
　　無論是供給短缺還是過剩，還是需求超過或少于現(xiàn)存供給數(shù)量，市場機制都在市場周期運動中找到一個供需平衡點(從供給角度來看，允許有一定數(shù)量的空置)，
　　房地產(chǎn)市場的自然周期有四個階段：第一階段是市場周期谷底;第二階段是增長超過平衡點;第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點;第四階段始于市場運行到平衡點水平并向下運動，此時，供給高增長，需求低增長或負增長。
　　房地產(chǎn)市場的投資周期，由于房地產(chǎn)市場信息不完全，致使典型的資本市場投資者很難及時準確把握房地產(chǎn)市場，因此形成房地產(chǎn)市場的投資周期。第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項目的開發(fā)建設(shè)。第二階段，投資者小心翼翼回到房地產(chǎn)市場上來，第三階段，投資者繼續(xù)贖買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目。
　　投資周期在第一階段和第二階段初期是滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則是超前于市場自然周期的變化。
　　7、房地產(chǎn)泡沫的由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，特別是投機性因素使用的結(jié)果。房地產(chǎn)泡沫成因有：土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ);投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因;金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。
　　過度開發(fā)的原因是：開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差;開發(fā)商之間的博弈和非理性行為;開發(fā)資金的易得性。過度開發(fā)反映了市場上的供求關(guān)系，泡沫則是反映了市場價格與實際價值之間的關(guān)系。投機性泡沫往往在周期循環(huán)的上升階段，過度開發(fā)一般在于循環(huán)的下降階段。如果泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)，而過度開發(fā)不一定是由泡沫引起的。過度開發(fā)往往是投資者為了獲得長期利益而泡沫是市場參與者對短期資本收益的追逐。
　　房地產(chǎn)泡沫的衡量：實際價格/理論價格、房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率、房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)、房價收入比、個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率、房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求等指標。
　　8、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則：目標確定性，使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用，保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱∨c使用空間，引導(dǎo)新建項目的位置的選擇，滿足特殊群體的需要;政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性;政策的針對性和導(dǎo)向性;政策的公平性和效率。
　　宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段：土地供應(yīng)政策;金融政策;住房政策;城市規(guī)劃;地價政策;稅收政策;租金控制。
　　規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施：健全市場準入制度;推動行業(yè)誠信體系建設(shè);規(guī)范交易程序;加強產(chǎn)權(quán)管理。