第二章 房地產(chǎn)
　　第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義
　　一、房地產(chǎn)的定義
　　房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。
　　理解房地產(chǎn)的定義，可以從三個(gè)方面來(lái)理解，房地產(chǎn)的三要素。
　　(1)、實(shí)物;
　　(2)、權(quán)益;
　　(3)、區(qū)位。
　　二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義
　　(一)、土地的含義
　　有關(guān)土地，有許多不同的認(rèn)識(shí)和定義，最典型的是下列3種：
　　(1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直觀的認(rèn)識(shí)。
　　(2)、土地是指“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體�！�
　　(3)、土地是指自然物、自然力或自然資源。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　例如，馬克思(KarlMarx，1818—1883)認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的土地是指未經(jīng)人的幫助而自然存在的一切勞動(dòng)對(duì)象。”
　　英國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾(A1fredMarshall，1842—1924)認(rèn)為：“土地是指大自然為了幫助人類(lèi)，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈(zèng)與的物質(zhì)和力量�！�
　　公認(rèn)的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之父、地產(chǎn)學(xué)術(shù)研究的鼻祖伊利(Richard Theodore Ely，1854—1943)認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)學(xué)家所使用的土地這個(gè)詞，指的是自然的各種力量，或自然資源。它的意義不僅是指土地的表面，因?yàn)樗�還包括地面上下的東西”，“經(jīng)濟(jì)學(xué)上的土地是側(cè)重于大自然所賦予的東西”。
　　人們對(duì)土地的不同認(rèn)識(shí)和定義，主要不是因?yàn)樗麄冎�間的認(rèn)識(shí)程度的深淺，而是因?yàn)槠渖�產(chǎn)、生活等活動(dòng)的不同需要，或者研究目的和學(xué)科的不同。農(nóng)民可以把土地僅視為耕作的田地，一般城市居民可以把土地看成是棲息、娛樂(lè)的場(chǎng)地，地學(xué)工作者可以把土地當(dāng)作自然綜合體，經(jīng)濟(jì)學(xué)家可以用土地去概括一切區(qū)別于勞動(dòng)和資本的自然資源。
　　對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，土地不是平面的，而是一個(gè)三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地的空間范圍如圖2—1所示，可分為以下3層：
　�、俚厍虮砻妫�簡(jiǎn)稱(chēng)地表;
　�、诘厍虮砻嬉陨弦欢ǚ秶鷥�(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱(chēng)地上空間;
　　③地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱(chēng)地下空間。
　　一宗土地的地表范圍是：指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。這個(gè)“邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。土地在實(shí)物上為連綿無(wú)垠之物，本無(wú)范圍可言，但在實(shí)際生活中人為地在地表上進(jìn)行“劃野分疆”，使土地形成了一塊一塊，或一宗一宗，也使土地有了界址、四至、面積和形狀。
　　例如，政府出讓土地使用權(quán)的地塊，其范圍通常是根據(jù)標(biāo)有界址點(diǎn)坐標(biāo)的建設(shè)用地紅線圖，由城市規(guī)劃管理部門(mén)或者土地管理部門(mén)，在地塊各轉(zhuǎn)點(diǎn)釘樁、埋設(shè)混凝土界樁或界石，并放線來(lái)確認(rèn)，形狀為封閉多邊形，面積大小依照水平投影面積計(jì)算。
　　一宗土地的地上空間范圍，從理論上講，是指從該宗土地的地表邊界向上延伸到無(wú)限天空的空間;地下空間范圍，從理論上講，是指從該宗土地的地表邊界呈錐形向下延伸到地心的空間。
　　例如，《牛津法律大辭典》寫(xiě)道：“一般而言，土地所有權(quán)的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土。但是，在現(xiàn)代的法律規(guī)定中，土地所有權(quán)的上下空間范圍已不再是“上窮天空，下盡地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范圍內(nèi)”，“如他人的干涉無(wú)礙其所有權(quán)之行使，不得予以排除”。通常，地上空間的高度以飛機(jī)的飛行高度為限，地下空間的深度以人類(lèi)的能力所及為限。
　　例如，現(xiàn)代立法都規(guī)定，飛行器飛越土地所有權(quán)人的土地上空不構(gòu)成非法侵入。另外，地下資源、埋藏物等可以出售、出租或者以法律規(guī)定等方式而屬于地表所有權(quán)人以外的其他人。例如，我國(guó)規(guī)定地下礦藏屬于國(guó)家所以。
　　(二)、建筑物的含義
　　建筑物是一種地上定著物，有廣義和狹義兩種含義。
　　廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。
　　狹義的建筑物主要是指房屋，不包括構(gòu)筑物。
　　在房地產(chǎn)估價(jià)中一般將建筑物作廣義理解，建筑物的定義是：人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。
　　其中，房屋：是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)�、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的空間場(chǎng)所。
　　構(gòu)筑物：是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。
　　值得指出的是，由于特殊的需要或者約定俗成，目前不同的領(lǐng)域?qū)�建筑物、房屋的范圍有不同的界定，特別是與房地產(chǎn)估價(jià)密切相關(guān)的建筑領(lǐng)域和會(huì)計(jì)領(lǐng)域。

　　其中，建筑領(lǐng)域多將建筑物與構(gòu)筑物并列，建筑物不包括構(gòu)筑物。會(huì)計(jì)領(lǐng)域多將房屋與建筑物并列，建筑物不包括房屋�！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》把房屋定義為：包括建筑物及構(gòu)筑物。因此，教材中除涉及有關(guān)法律、法規(guī)等規(guī)定時(shí)應(yīng)依照其特定的含義理解外，對(duì)建筑物、房屋、構(gòu)筑物三者含義的界定是：三者都是人工建筑而成的物，其中建筑物的范圍最大，包括房屋和構(gòu)筑物。房屋和構(gòu)筑物是同一層次的，之間的區(qū)別主要有以下兩點(diǎn)：
　　①人們是否直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動(dòng)。人們通常直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動(dòng)的，一般為房屋;人們通常不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動(dòng)的，一般為構(gòu)筑物。
　�、谑欠裼虚T(mén)、窗、頂蓋。有門(mén)、窗、頂蓋的，一般為房屋;沒(méi)有門(mén)、窗、頂蓋的，一般為構(gòu)筑物。當(dāng)然，有時(shí)對(duì)于亭子、寶塔、棧橋之類(lèi)的建筑物，稱(chēng)其為房屋似乎不妥，稱(chēng)其為構(gòu)筑物似乎也不妥，一般只好直呼其為建筑物。
　　(三)、其他地上定著物的含義
　　其他地上定著物：是建筑物以外的地上定著物，也稱(chēng)為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。
　　其他地上定著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值受到明顯損害。
　　例如，為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹(shù)木、花草等。僅僅是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他地上定著物，例如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫(huà)，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等。
　　在實(shí)際房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象的范圍如果不包含屬于房地產(chǎn)范疇的其他地上定著物的，應(yīng)逐一列舉說(shuō)明，未作說(shuō)明的，應(yīng)理解為在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi);如果包含房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉說(shuō)明，未作說(shuō)明的，應(yīng)理解為不在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)。
　　在現(xiàn)實(shí)中，其他地上定著物往往被視為土地或建筑物的構(gòu)成或附屬部分，因此，教材通常把房地產(chǎn)簡(jiǎn)化為包括土地和建筑物兩大部分。
　　三、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義
　　(一)、房地產(chǎn)實(shí)物的含義
　　房地產(chǎn)的實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修，土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件(例如道路、給排水、電力、燃?xì)�、熱力、電信、有線電視等設(shè)施的完備程度)、平整程度。
　　房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為：
　　(1)、有形的實(shí)體
　　(2)、該實(shí)體的質(zhì)量
　　(3)、該實(shí)體組合完成的功能三個(gè)方面。
　　以一幢房屋為例，有形的實(shí)體，就該房屋的建筑結(jié)構(gòu)而言：是指它是磚木結(jié)構(gòu)的，還是磚混結(jié)構(gòu)或鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的;實(shí)體的質(zhì)量，假如該房屋為磚木結(jié)構(gòu)，則實(shí)體的質(zhì)量：是指它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的，或者其施工質(zhì)量如何;組合完成的功能，假如該房屋為磚木結(jié)構(gòu)并采用相同質(zhì)量的磚和木材以及在相同的施工質(zhì)量的情況下，則組合完成的功能：是指它的空間布局如何，例如住宅的戶型(套型)如何。
　　(二)、房地產(chǎn)權(quán)益的含義
　　房地產(chǎn)的權(quán)益：是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。
　　房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)，包括：考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　�、俜康禺a(chǎn)的各種權(quán)利，例如所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。
　�、谑艿狡渌�房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利。同一宗房地產(chǎn)上可以同時(shí)存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，例如設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。
　�、凼艿椒康禺a(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利，例如城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封而使其處分受到限制。
　�、芊康禺a(chǎn)的額外利益或收益，例如屋頂或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入。
　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)主要有：
　　(1)所有權(quán);
　　(2)土地使用權(quán);
　　(3)地役權(quán);
　　(4)抵押權(quán);
　　(5)租賃權(quán)。

　　房地產(chǎn)所有權(quán)：是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
　　房地產(chǎn)所有權(quán)可分為：(1)單獨(dú)所有;(2)共有;(3)建筑物區(qū)分所有權(quán)。
　　單獨(dú)所有：是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位、個(gè)人享有所有權(quán)。
　　共有：是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共同享有所有權(quán)。
　　共有又分為：按份共有和共同共有。

　　按份共有人：對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán);共同共有人：對(duì)共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
　　建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享 有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利。
　　建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說(shuō)是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專(zhuān)有部分的所有權(quán)(該部分通常為獨(dú)有，但也可能為共有，這種共有是該專(zhuān)有部分的共有人之間的共有)、專(zhuān)有部分以外的共有部分的持份權(quán)(該部分為建筑物各專(zhuān)有部分的所有權(quán)人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。

　　例如：商品住宅中，入戶門(mén)以內(nèi)屬于單獨(dú)所有;樓梯間屬于共同所以;該住宅的土地使用權(quán)可以按建筑面積持份，并享有持份權(quán)，室外部分的公共設(shè)施，因共同關(guān)系構(gòu)成成員權(quán)。
　　土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)有土地或者集體土地享有占有、使用、 收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)又分為：
　�、俳ㄔO(shè)用地使用權(quán)——建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)又可分為：出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、臨時(shí)用地土地使用權(quán)。
　�、谡�基地使用權(quán)——宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
　�、弁恋爻邪�經(jīng)營(yíng)權(quán)——土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
　　特別提示：以下內(nèi)容經(jīng)常出判斷題。
　　建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利用空間的權(quán)利，可稱(chēng)為空間利用權(quán)或空間權(quán)�！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立�！币虼�，一宗土地的空間，可以分割為很多個(gè)三維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。

　　例如，國(guó)家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)可以將受讓人對(duì)空間享有的權(quán)利通過(guò)出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，而確定范圍之外的空間仍然屬于國(guó)家，國(guó)家可以將其用于公共用途或者另行出讓。比如同一塊土地地下10米至地上80米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫(xiě)字樓，地下20米至地下40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。
　　更常見(jiàn)、更典型的是“沒(méi)有分?jǐn)偟耐恋孛娣e”的建設(shè)用地使用權(quán)，例如某個(gè)地面為公共綠地或者公園的地下商場(chǎng)，某個(gè)建造在公共道路、公共汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)或者火車(chē)站上的商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等。
　　與此相似，取得一定空間范圍的建設(shè)用地使用權(quán)人，也可能將其空間中的部分空間分割出來(lái)，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者以此作價(jià)入股等，從而使該被分割出來(lái)的部分空間具有了獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 　　
　　例如，建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，可能將其屋頂(也稱(chēng)為樓頂、屋蓋)出售給他人加蓋房屋，或者作為合作條件與出資加蓋房屋的一方，分享加蓋完成后的房屋，將屋頂或外墻面出售或者出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地下停車(chē)場(chǎng)，等等。
　　地役權(quán)：是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的效益的權(quán)利。上述他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)有時(shí)被稱(chēng)為通行權(quán)。
　　抵押權(quán)：是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
　　房地產(chǎn)租賃權(quán)：是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個(gè)租賃期限為10年的房屋租賃合同，從而就取得了該房屋10年期限的租賃權(quán)。
　　上述權(quán)利中，租賃權(quán)屬于債權(quán)，其余屬于物權(quán)。
　　物權(quán)：是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán);有兩個(gè)以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。自物權(quán)是對(duì)自己的物依法享有的權(quán)利。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。在他物權(quán)中，土地使用權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
　　在不同類(lèi)型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：

　�、僖话愕挠行钨Y產(chǎn)主要是實(shí)物的價(jià)值，即主要是實(shí)物的好壞決定著價(jià)值的高低，如珠寶玉石、機(jī)器設(shè)備、家具等。

　�、谝话愕臒o(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。如著作權(quán)(版權(quán))、專(zhuān)利權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)、商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、特許權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券(股票、債券)等，通常不具有實(shí)物形態(tài)，有的雖然依附在某種實(shí)物上，但該實(shí)物本身的好壞對(duì)其價(jià)值影響不大，甚至可以忽略不計(jì)。
　　③房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。例如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、完損程度等實(shí)物狀況的影響，又受產(chǎn)權(quán)是否完整等權(quán)益狀況的影響。比如該房屋是合法建筑還是違法、違章建筑，或者其產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，價(jià)值就有很大的差異。因此，兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價(jià)值就可能有很大的不同;反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。
　　(三)、房地產(chǎn)區(qū)位的含義
　　區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)而內(nèi)在化了，成了房地產(chǎn)的重要組成部分。
　　房地產(chǎn)的區(qū)位(location) ：是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。
　　一宗房地產(chǎn)的位置：是指該宗房地產(chǎn)所在的地方，包括坐落——坐落的具體地點(diǎn)(如門(mén)牌號(hào)等)，方位——在所在地(如城市、十字路口等)中的方位，距離——與重要場(chǎng)所(如市中心、汽車(chē)站、火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)、工作地、居住地等)的距離，朝向——建筑物的正門(mén)或房間的窗戶等正對(duì)著的方向，樓層——當(dāng)為整幢建筑物中的某層、某套時(shí)所處的樓層。
　　一宗房地產(chǎn)的交通：是指進(jìn)出該宗房地產(chǎn)的方便程度——通達(dá)性(accessibility)，具體分為從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性和從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性。為了更好地衡量和描述一宗房地產(chǎn)的交通，一般用“可及性”表達(dá)由“外”到“內(nèi)”——“進(jìn)來(lái)”的方便程度，用“便捷性”表達(dá)由“內(nèi)”到“外”——“出去”的方便程度。某些房地產(chǎn)由于受單行道、道路隔離帶、立交橋、人行天橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內(nèi)的方便程度與由內(nèi)到外的方便程度是不同的。

　　一宗房地產(chǎn)的環(huán)境景觀：是指該宗房地產(chǎn)周?chē)�的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。其中，人文環(huán)境：包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征(如職業(yè)、素質(zhì))、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況(如用途)等。
　　一宗房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：是指該宗房地產(chǎn)外部的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。
　　基礎(chǔ)設(shè)施：一般是指道路、給排水(給水、雨水、污水、中水)、電力、燃?xì)狻�熱力、電信、有線電視等設(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施也稱(chēng)為公共設(shè)施、公共配套設(shè)施，一般是指教育(如幼兒園、中小學(xué))、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動(dòng)中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會(huì))、市政公用等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施。
　　雖然任何資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)都有一個(gè)具體的位置。但是，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變，而其他資產(chǎn)可以移動(dòng)，其位置能夠隨時(shí)改變。因此，區(qū)位對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的(不排除相同的商品在不同的購(gòu)物環(huán)境中的售價(jià)不同)�！發(fā)ocation，location and location”是西方認(rèn)為的投資房地產(chǎn)最重要的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。當(dāng)然，區(qū)位并不能代表房地產(chǎn)的一切，但它強(qiáng)調(diào)了區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)的極端重要性——你能夠改變房地產(chǎn)，除了區(qū)位以外的任何東西，但一般不能改變房地產(chǎn)的區(qū)位，這就是區(qū)位為何如此重要的原因。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果它們的位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等區(qū)位狀況不同，價(jià)值可能有很大的不同。
　　四、房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)
　　(一)、不動(dòng)產(chǎn)
　　在法律中，通常將財(cái)產(chǎn)或物分為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)兩大類(lèi)，例如《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第2條規(guī)定：“本法所稱(chēng)物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)�！狈▏�(guó)民法典第516條規(guī)定：“一切財(cái)產(chǎn)，或?yàn)閯?dòng)產(chǎn)，或?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)。”對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分，通常是依據(jù)其自然性質(zhì)是否可以自由移動(dòng)為標(biāo)準(zhǔn)的。一般地說(shuō)，凡是自行能夠移動(dòng)或者用外力能夠推動(dòng)，且其性質(zhì)和價(jià)值不改變的財(cái)產(chǎn)，像牲畜、家禽和家具、器物之類(lèi)，屬于動(dòng)產(chǎn);反之，像土地、房屋等不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的定義及其范圍，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第92條的規(guī)定是：“本法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物�！敝袊�(guó)臺(tái)灣地區(qū)"民法”第66條的規(guī)定是：“稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)者，謂土地及其定著物。不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動(dòng)產(chǎn)之部分�！比毡久穹ǖ涞�86條的規(guī)定是：“土地及其定著物為不動(dòng)產(chǎn)”。意大利民法典第812條的規(guī)定是：“土地、泉水、河流、樹(shù)木、房屋和其他建筑物，即使是臨時(shí)附著于土地的建筑物以及在一般情況下那些或是自然或是人為地與土地結(jié)為一體的物品是不動(dòng)產(chǎn)。固定河岸或者河床之上并且為永久使用而建造的磨坊、浴場(chǎng)以及其他漂浮在水面上的建筑視為不動(dòng)產(chǎn)�！�
　　(二)、物業(yè)
　　中國(guó)香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞，把房地產(chǎn)估價(jià)稱(chēng)為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)。香港所講的物業(yè)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)，僅叫法不同。香港的物業(yè)一詞是從英國(guó)的property一詞翻譯過(guò)來(lái)的。在英國(guó)，property也是指房地產(chǎn)。此外，值得指出的是，香港通常還把房地產(chǎn)稱(chēng)為地產(chǎn)，其地產(chǎn)、物業(yè)、樓宇、房地產(chǎn)等用語(yǔ)經(jīng)常混用。中國(guó)內(nèi)地現(xiàn)在也大量使用“物業(yè)”這個(gè)詞，最典型的是“物業(yè)管理”，并把其中的“物業(yè)”定義為“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地”。
　　(三)、real estate和real property
　　在英語(yǔ)中，房地產(chǎn)的名稱(chēng)為real estate和real property，但兩者的含義不完全相同。英語(yǔ)中的land(土地)、real estate和real property是三個(gè)相互聯(lián)系、含義越來(lái)越寬的術(shù)語(yǔ)：
　　①land是指地球的表面及下達(dá)地心、上達(dá)無(wú)限天空的空間，包括永久定著在地球表面之中、之上、之下的自然物，如樹(shù)和水。強(qiáng)調(diào)自然屬性。
　�、趓eal estate是指land加上永久定著在其中、其上、其下的人工改良物，如構(gòu)筑物和房屋。強(qiáng)調(diào)自然屬性和人工物混合屬性。
　�、踨eal property是指real estate加上與其有關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利、利益和收益。land，real estate，real property三者的內(nèi)涵及其區(qū)別可進(jìn)一步。
　　強(qiáng)調(diào)自然屬性、人工物以及權(quán)益屬性。

　　Land=土地自身;
　　Real estate=土地+土地上的人工物;
　　Real property=土地+土地上的人工物+權(quán)益
　　Real estate和real property雖然有上述嚴(yán)格區(qū)分，但在一般情況下經(jīng)常是相互通用、不加以區(qū)分的，大多使用real estate一詞。
　　五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)
　　房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時(shí)才被稱(chēng)為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)。

　　(一)、土地形態(tài)
　　土地形態(tài)的最簡(jiǎn)單情況是一塊沒(méi)有建筑物的空地。即使土地上有建筑物，有時(shí)根據(jù)需要或者按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)將土地單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的土地價(jià)值。例如，為征收土地稅費(fèi)或者確定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。此時(shí)，就需要單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值。對(duì)于有建筑物的土地，在具體估價(jià)中如果單獨(dú)看待土地，有兩種做法：一是無(wú)視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無(wú)建筑物的空地;二是考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。
　　(二)、建筑物形態(tài)
　　建筑物雖然必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但有時(shí)根據(jù)需要或者按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)把它單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的建筑物價(jià)值。例如，在房地產(chǎn)投�；馂�(zāi)險(xiǎn)時(shí)評(píng)估其保險(xiǎn)價(jià)值，災(zāi)害發(fā)生后評(píng)估其損失，為會(huì)計(jì)上計(jì)算建筑物折舊服務(wù)的估價(jià)等，通常只單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值。在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待建筑物，有兩種做法：一是無(wú)視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”;二是考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響。
　　上述土地與建筑物合在一起時(shí)，需要單獨(dú)或者分別評(píng)估其中的土地價(jià)值或建筑物價(jià)值，在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)不考慮建筑物的影響，或者在評(píng)估建筑物價(jià)值時(shí)不考慮土地的影響，純粹將土地視為空地或者將建筑物視為“空中樓閣”的估價(jià)，稱(chēng)為“獨(dú)立估價(jià)”;
　　如果在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)考慮建筑物的影響，或者在評(píng)估建筑物價(jià)值時(shí)考慮土地的影響的估價(jià)，則稱(chēng)為“部分估價(jià)”。至于在估價(jià)時(shí)是否考慮以及如何考慮建筑物對(duì)土地價(jià)值的影響，或者土地對(duì)建筑物價(jià)值的影響，將在本書(shū)第五章第四節(jié)“最高最佳使用原則”中論述。
　　(三)、房地形態(tài)
　　房地形態(tài)即實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合在一起，并在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來(lái)看待。
　　目前，社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)的用詞尚不規(guī)范，同一用詞，可能含義不同，不同的用詞，可能含義相同，從而很容易引起誤解。為明了起見(jiàn)，教材主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”這幾個(gè)關(guān)鍵詞，它們的含義分別如下：
　　(1)“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體，即它可能是土地，也可能是建筑物，還可能是土地與建筑物的綜合體。
　　(2)“房地”：專(zhuān)指土地與建筑物的綜合體，如說(shuō)房地價(jià)值時(shí)，此價(jià)值既包含建筑物的價(jià)值，也包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值;或者說(shuō)，此價(jià)值既包含土地的價(jià)值，也包含該土地上的建筑物的價(jià)值。
　　(3)“土地”：僅指土地部分，如說(shuō)土地價(jià)值時(shí)，此價(jià)值不包含該土地上的建筑物的價(jià)值。
　　(4)“建筑物”：僅指建筑物部分，如說(shuō)建筑物價(jià)值時(shí)，此價(jià)值不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值。
　　特別提示：準(zhǔn)確掌握上述4個(gè)概念對(duì)今后做計(jì)算題非常有用。

　　還需要說(shuō)明的是，人們通常使用“地上建筑物”這一概念，其含義一般是指土地范圍內(nèi)的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分。但有時(shí)根據(jù)需要，將建筑物真正的地上部分與地下部分分開(kāi)。因此，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定其具體所指，在實(shí)際估價(jià)中同樣要注意這個(gè)問(wèn)題。
　　六、房地產(chǎn)含義的總結(jié)
　　對(duì)上述有關(guān)房地產(chǎn)含義的內(nèi)容可以歸納如下：房地產(chǎn)有不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)等不同的名稱(chēng)。房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他地上定著物三個(gè)部分，同時(shí)又是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的“三位一體”;對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)物還可以從有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及該實(shí)體組合完成的功能三個(gè)方面進(jìn)行認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài);土地是一個(gè)包含地表、地上空間和地下空間的三維立體空間;建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，它們又可分為結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修三個(gè)部分。

　　課后練習(xí)題
　　一、單項(xiàng)選擇題
　　1、房地產(chǎn)實(shí)物不包括( )。
　　A、土地
　　B、建筑物
　　C、地上其他定著物
　　D、權(quán)益

　　2、房地產(chǎn)是( )三者的結(jié)合體。
　　A、實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位
　　B、實(shí)物、區(qū)位、擁有者
　　C、實(shí)物、權(quán)益、擁有者
　　D、權(quán)益、區(qū)位、擁有者
　　3、在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物( )。
　　A、包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)
　　B、僅包括房屋，不包括構(gòu)筑物
　　C、僅包括構(gòu)筑物，不包括房屋
　　D、僅僅指房屋
　　4、下列屬于建筑物的是( )。
　　A、煙囪
　　B、水塔
　　C、橋梁
　　D、住宅
　　5、房地產(chǎn)的實(shí)物不包括( )。
　　A、有形的實(shí)體
　　B、實(shí)體的質(zhì)量
　　C、實(shí)體組合完成的功能
　　C、區(qū)位
　　6、屬于房地產(chǎn)額外利益或收益的是( )。
　　A、土地使用權(quán)
　　B、地役權(quán)
　　C、租賃權(quán)
　　D、將屋頂出租給廣告公司做廣告獲得收入
　　7、商品住宅樓中入戶內(nèi)空間的所有權(quán)屬于( )。
　　A、單獨(dú)所有
　　B、共有
　　C、建筑物區(qū)分所有權(quán)
　　D、其他
　　8、土地使用權(quán)不包括( )。
　　A、建設(shè)用地使用權(quán)
　　B、宅基地使用權(quán)
　　C、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
　　D、土地抵押權(quán)
　　9、不屬于房地產(chǎn)區(qū)位的是( )。
　　A、位置
　　B、房地產(chǎn)的用途
　　C、交通、環(huán)境、景觀
　　D、房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施
　　10、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)不包括( )。
　　A、土地
　　B、建筑物
　　C、房地
　　D、區(qū)位

　　二、多項(xiàng)選擇題
　　1、房地產(chǎn)是( )的結(jié)合體。
　　A、實(shí)物
　　B、權(quán)益
　　C、區(qū)位
　　D、擁有者
　　E、房地產(chǎn)市場(chǎng)
　　2、一宗土地的空間范圍包括( )。
　　A、地表
　　B、地上空間
　　C、地下空間
　　D、權(quán)益空間
　　E、區(qū)位空間
　　3、有關(guān)其他地上定著物，下列描述正確的是( )。
　　A、屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物
　　B、與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟(jì)的物或者實(shí)體
　　C、與土地分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值受到明顯損害的物或者實(shí)體
　　D、放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面的物或者實(shí)體
　　E、僅僅與土地、建筑物毗連的物或者實(shí)體
　　4、下列屬于其他地上定著物的是( )。
　　A、擺放在房屋內(nèi)的家具

　　B、擺放在房屋內(nèi)的電器，掛在墻上的畫(huà)
　　C、在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)
　　D、埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施
　　E、建造在地上的圍墻、假山、水池
　　5、屬于受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利是( )。
　　A、設(shè)立了抵押權(quán)的房屋所有權(quán)
　　B、設(shè)立了租賃權(quán)的房屋所有權(quán)
　　C、設(shè)立了抵押權(quán)的土地使用權(quán)
　　D、設(shè)立了租賃權(quán)的土地使用權(quán)
　　E、被人民法院查封的房地產(chǎn)所有權(quán)
　　6、目前，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)主要有( )。
　　A、所有權(quán)

　　B、土地使用權(quán)
　　C、地役權(quán)
　　D、抵押權(quán)
　　E、租賃權(quán)

　　三、判斷題
　　1、人們對(duì)土地的不同認(rèn)識(shí)和定義，主要是因?yàn)槿藗兩�產(chǎn)、生活等活動(dòng)的不同需要，或者研究目的和學(xué)科的不同。
　　2、對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，土地不是平面的，而是一個(gè)三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。
　　3、建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立�！　�        4、國(guó)家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)可以將受讓人對(duì)空間享有的權(quán)利通過(guò)出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國(guó)家，國(guó)家可以將其用于公共用途或者另外出讓。

　　5、在出讓土地時(shí)，不允許將同一塊土地地下10米至地上80米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫(xiě)字樓，地下20米至地下40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。
　　6、房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時(shí)才被稱(chēng)為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。
　　參考答案
　　一、單項(xiàng)選擇題
　　1、D 2、A 3、A 4、D 5、D
　　6、D 7、A 8、D 9、B 10、D
　　二、多項(xiàng)選擇題
　　1、ABC 2、ABC 3、ABC 4、DE
　　5、ABCD 6、ABCDE
　　三、判斷題
　　1、對(duì) 2、對(duì) 3、對(duì) 4、對(duì) 5、錯(cuò) 6、對(duì)