A、4580

　　B、5580

　　C、6580

　　D、7580

　　2、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為( )。

　　A、1.05

　　B、0.98

　　C、0.95

　　D、1.03

　　3、在評估一宗房地產的價格時，一般要求同時采用( )方法。

　　A、一種或一種以上的

　　B、兩種或兩種以上的

　　C、三種或三種以上的

　　D、四種或四種以上的

　　4、一般來說，在完全競爭條件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序，正確的是( )。

　　A、百貨商店、男人服裝店、鞋店、珠寶店、婦女服裝店、雜貨店、家具店

　　B、百貨商店、婦女服裝店、鞋店、珠寶店、家具店、男人服裝店、雜貨店

　　C、珠寶店、百貨商店、男人服裝店、鞋店、婦女服裝店、家具店、雜貨店

　　D、珠寶店、百貨商店、男人服裝店、鞋店、婦女服裝店、雜貨店、家具店

　　5、市場法中區(qū)位狀況修正的內容包括( )等項。

　　A、建筑規(guī)模

　　B、臨路狀況

　　C、樓層

　　D、建筑容積率

　　6、當收益年限為有限年，且凈收益在未來的前f年有變化的公式為( )。
 

　　7、合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行估價活動。合法權益應包括( )等方面。

　　A、合法交易

　　B、合法產權

　　C、合法使用

　　D、合法處分

　　8、在其他條件不變的前提下，建設一條鐵路對居民區(qū)的房地產價格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產價格可能產生的變動方向，下面描述正確的為( )。

　　A、居民區(qū)的房地產增值，工業(yè)用地房地產貶值

　　B、居民區(qū)的房地產增值，工業(yè)用地房地產增值

　　C、居民區(qū)的房地產貶值，工業(yè)用地房地產增值

　　D、居民區(qū)的房地產貶值，工業(yè)用地房地產增值

　　9、同一塊土地，在估價時考慮(或假設)的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有下列幾種：①未征用補償?shù)霓r地，取得該土地后還需要支付征地補償費;②已征用補償?shù)�未作“三通一�?quot;或以上開發(fā)的土地：③已作“三通一平"或以上開發(fā)的土地;④取得該土地后需要進行拆遷，支付拆遷安置補償費;⑤已作拆遷安置的城市空地。其中正確的是( )。

　　A、①③④⑤

　　B、①②④⑤

　　C、①②③⑤

　　D、①②③④⑤

　　10、新開發(fā)土地包括( )后進行了“三通一平”等開發(fā)的土地。

　　A、填海造地

　　B、開山造地

　　C、退耕地

　　D、征用農地
11、某建筑物實際經過年數(shù)為lO年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數(shù)為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　12、房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。

　　A、房地產的供給價格

　　B、房地產的需求價格

　　C、房地產的市場價格

　　D、房地產的均衡價格

　　13、一般來說，在完全競爭條件下，零售業(yè)的經濟地租曲線梯度最大，其在市中心所能產生的經濟地租為各用途之最。( )

　　A、對

　　B、錯

　　14、在市場法估價中，可比實例的房地產狀況，應該是可比實例房地產在待估房地產的估價時點下的房地產狀況。( )

　　A、對

　　B、錯

　　15、 要求評估的是合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格不同，從理論上講，( )。

　　A、一個良好的評估價格=賬面價格=市場價格

　　B、一個良好的評估價格=理論價格=成交價格

　　C、一個良好的評估價格=原始價格=投資價格

　　D、一個良好的評估價格=正常成交價格=市場價格

　　16、在明確了估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內容主要包括( )。

　　A、擬采用的估價技術路線和估價方法

　　B、擬調查搜集的資料及其來源渠道

　　C、預計所需的時間、人力、經費

　　D、估價作業(yè)步驟和時間進度安排

　　17、在運用假設開發(fā)法時，不應考慮某些無形收益。( )

　　A、對

　　B、錯

　　18、低價格房地產政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平降低。( )

　　A、對

　　B、錯

　　19、影響房地產價格的人口因素有( )。

　　A、人口數(shù)量

　　B、人口素質

　　C、家庭人口規(guī)模

　　D、家庭人口結構

　　20、收益遞增遞減原理可以揭示出的投入產出關系有( )。

　　A、規(guī)模報酬規(guī)律

　　B、收益遞增原理

　　C、收益遞減原理

　　D、均衡原理
21、報酬資本化法公式均是假設凈收益相對于估價時點發(fā)生在( )。

　　A、期初

　　B、期中

　　C、期末

　　D、年末

　　22、利率的上升對房地產價格有很大的影響，其影響表現(xiàn)為( )。

　　A、利率上升會增加房地產開發(fā)的投資利息，使房地產價格上升

　　B、利率上升會減少房地產需求，使房地產價格上升

　　C、利率上升使折現(xiàn)率上升，從而使房地產價格下降

　　D、綜合來看，利率上升，房地產價格會下降

　　23、關于收益法適用的條件是( )。

　　A、房地產的收益和風險都能較準確地量化

　　B、房地產將出租或出售

　　C、有收益或有潛在收益的房地產

　　D、房地產將用于商業(yè)用途

　　24、當兩宗相鄰的房地產合并交易時，房地產的價格常會受到( )的影響。

　　A、地理位置

　　B、土地形狀

　　C、土地面積

　　D、建筑規(guī)模

　　25、所謂估價時點，是指房地產估價人員在進行房地產估價活動時的作業(yè)時間。( )

　　A、對

　　B、錯

　　26、在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應該是(.)。

　　A、交易實例一定是可比實例

　　B、交易實例不一定是可比實例

　　C、可比實例一定是交易實例

　　D、可比實例不一定是交易實例

　　27、運用市場比較法估價，選取的可比實例應符合( )。

　　A、交易日期與估價時點相近

　　B、使用性質相同

　　C、地點相近

　　D、價格相同

　　28、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括( )。

　　A、土地取得成本

　　B、開發(fā)成本

　　C、管理費用

　　D、銷售費用

　　29、盡管在不同城市，基準地價的內涵、構成、表達方式等可能不同，但具體調整的內容和方法是完全相同的。( )

　　A、對

　　B、錯

　　30、房屋殘值是指房屋達到使用年限，不能繼續(xù)使用，經拆除后的舊料價值，其與房屋造價的比例為殘值率。( )

　　A、對

　　B、錯
31、下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是( )。

　�、龠x取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎;④進行交易日期修正;⑤進

　　行交易情況修正;⑥進行房地產狀況修正;⑦求取比準價格

　　A、①②③④⑤⑥⑦

　　B、②①③⑤④⑥⑦

　　C、①③②④⑥⑤⑦

　　D、②①⑧④⑤⑥⑦

　　32、對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)的估價方法進行估價。( )

　　A、對

　　B、錯

　　33、某塊土地總面積為200 m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為( )m2。

　　A、1200

　　B、120

　　C、3333

　　D、333.3

　　34、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇( )。

　　A、甲土地

　　B、乙土地

　　C、丙土地

　　D、甲、乙、丙三宗土地任選其一

　　35、以某個固定時期作為基期的價格指數(shù)，我們常稱為( )。

　　A、定基價格指數(shù)

　　B、固定價格指數(shù)

　　C、長期價格指數(shù)

　　D、漲落比價格指數(shù)

　　36、關于高層建筑地價分攤的方法，下列說法正確的是( )。

　　A、地價分攤有按建筑面積、房地價值、土地價值三種方法

　　B、按建筑面積分攤主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物

　　C、按房地價值分攤適用于房地價值有差異但差異不大的建筑物

　　D、因為房地價值和土地價值都在不斷變動，所以按房地價值和土地價值分攤的從理論上要求地價分攤不斷進行

　　37、土地取得成本是取得( )所需的費用、稅金等。

　　A、土地使用權

　　B、土地轉讓權

　　C、土地經營權

　　D、開發(fā)土地

　　38、( )是以房地產與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地區(qū)，開設專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設專賣店就不是最高最佳使用。

　　A、權益原理

　　B、收益遞增遞減原理

　　C、均衡原理

　　D、適合原理

　　39、現(xiàn)狀為在建工程，可能同時存在下列( )估價。

　　A、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價，即此在建工程在現(xiàn)在這個樣子的價值是多少

　　B、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經過一段時間(如15個月后將建成，而現(xiàn)在預售或預購后的價值是多少)

　　C、估價時點在過去的情形，多出現(xiàn)在房地產糾紛案件中，特別是對估價結果有爭議而引發(fā)的復核估價

　　D、估價時點在未來，估價對象在未來狀況下的估價，如該在建工程經過一段時間(如15個月)后將建成，且在建成時的價值是多少

　　40、( )是隨著時間的推移而減少的。

　　A、原始價值

　　B、賬面價值

　　C、市場價值

　　D、投資價值

41、對土地利用的限制可以歸納為以下幾個方面，即( )。

　　A、土地征用管制

　　B、土地使用管制

　　C、房地產相鄰關系的限制

　　D、土地權利設置以及行使的限制

　　42、某工業(yè)用地出讓年限為50年，出讓時為五通一平，該區(qū)域的基準地價為800元/m2(基準地價內涵為五通一平無限年期的地價)，土地報酬率為8%。那么該宗工業(yè)用地的價格為( )元/m2。

　　A、782.94

　　B、817.06

　　C、792.85

　　D、768.06

　　43、加權移動平均法是將房地產價格變動前每若干時期的房地產價格的實際值經過加權之后，再采用類似簡單移動平均的方法進行趨勢估計。( )

　　A、對

　　B、錯

　　44、某房地產估價所擬采用市場比較法評估某宗房地產價格，從眾多交易實例中選取了甲、乙、丙三宗可比實例，有關可比實例的資料如下表所示：

　　該地該類房地產價格2001年逐月下降O.8%，2002年內逐月上漲1.O%，2003年逐月上漲1.2%。試根據上述資料，評估該宗房地產在2003年8月初的正常單價為( )元/m2。

　　A、2811

　　B、2814

　　C、2757

　　D、2801

　　45、土地是房地產的存在形態(tài)之一，在具體的估價中的做法有( )。

　　A、無視建筑物的存在，即將其設想為無建筑物的空地

　　B、重視建筑物的存在，即將其設想為可利用的資源物

　　C、考慮建筑物存在對土地價值的影響

　　D、考慮豪華建筑存在對土地價值與可利用資源的具體影響

　　46、8年前建成交付使用的某建筑物，建筑面積是120 m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。

　　A、76880

　　B、79104

　　C、77952

　　D、81562

　　47、( )，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據。

　　A、2003年1月1日

　　B、2004年1月1日

　　C、2004年12月1日

　　D、2003年12月1日

　　48、下列關于農地征收費用表述不正確的是( )。

　　A、青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　B、征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　C、新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　D、地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　49、估價人員平常就應留意搜集估價所需的有關資料，在估價時更應如此。估價所需的資料主要包括( )。

　　A、對房地產價格有普遍影響的資料

　　B、對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料

　　C、相關實例資料，即類似房地產交易、開發(fā)建設成本、收益等資料

　　D、反映估價對象狀況的資料

　　50、標準宗地是路線價區(qū)段內具有代表性的宗地。選取標準宗地的具體要求是( )。

　　A、一面臨街，且土地形狀為矩形

　　B、臨街為標準深度、寬度

　　C、所在路線價區(qū)段具有代表性的用途、容積率

　　D、其他方面，如土地使用年限、土地開發(fā)程度等也應具有代表性
參 考 答 案

　　1、D 2、C 3、B 4、B 5、B C

　　6、D 7、B C D 8、C 9、D 10、A B D

　　11、C 12、D 13、A 14、B 15、D

　　16、A B C D 17、B 18、B 19、A B C D 20、A C

　　21、C 22、A B C D 23、A 24、B C D 25、B

　　26、B C 27、A B C 28、A B 29、B 30、B

　　31、B 32、A 33、A 34、C 35、A

　　36、A B C D 37、D 38、D 39、A B D 40、B

　　41、B C D 42、A 43、B 44、A 45、A C

　　46、B 47、D 48、B 49、A B C D 50、A B C D