第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的政治環(huán)境及其變化趨勢(shì)分析

一、目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的狀況

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的周期階段。
眾所周知，由于房地產(chǎn)是一種特殊的商品，改變其產(chǎn)存量通常需要幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，因此房地產(chǎn)的供求平衡是不斷變化著的，也無(wú)法精確的確定供需平衡點(diǎn)。但市場(chǎng)機(jī)制的作用總是使供給和需求相互變動(dòng)使市場(chǎng)供需趨于平衡。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段。

(1)復(fù)蘇

由于前一時(shí)期新開(kāi)發(fā)建設(shè)的數(shù)量過(guò)多或需求的負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致了市場(chǎng)上供給過(guò)剩，所以谷底的空置率達(dá)到了峰值。通常情況下，這時(shí)的供給基本保持靜止不變，沒(méi)有或很少有新的投機(jī)性開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)，凈需求將慢慢吸納先前過(guò)剩的供給，推動(dòng)市場(chǎng)逐漸走出谷底，空置率也逐漸下降，對(duì)于市場(chǎng)復(fù)蘇和增長(zhǎng)的預(yù)期又會(huì)使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場(chǎng)達(dá)到平衡。

(2)發(fā)展

需求繼續(xù)以一定的速度增長(zhǎng)，形成對(duì)額外房屋空間的需求。由于空置率降到合理空置率以下，表明市場(chǎng)上的供給吃緊，租金開(kāi)始迅速上漲，令開(kāi)發(fā)商覺(jué)得有利可圖，于是會(huì)出現(xiàn)新的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。此后，需求的增長(zhǎng)與供給的增長(zhǎng)將會(huì)以一個(gè)大致相同的速度保相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，最終達(dá)到該周期的峰值點(diǎn)，這時(shí)需求的增長(zhǎng)速度開(kāi)始低于供給的速度。

(3)轉(zhuǎn)折

這一階段開(kāi)始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由于此時(shí)的空置率仍低于合理空置率，所以市場(chǎng)情況看起來(lái)還不錯(cuò)，由于供給增長(zhǎng)速度超過(guò)需求增長(zhǎng)速度，空置率開(kāi)始回升，并逐漸接近合理空置率水平。由于競(jìng)爭(zhēng)的原因，租金上漲趨勢(shì)減緩甚至停止。當(dāng)市場(chǎng)參與者最終認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向時(shí)，新開(kāi)工的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)減少甚至停止。但竣工項(xiàng)目的大量增加所導(dǎo)致供給高速增長(zhǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入第四階段。

(4)下滑

此階段市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)以下，供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)下滑過(guò)程的時(shí)間長(zhǎng)短，取決于市場(chǎng)供給超出市場(chǎng)需求數(shù)量的大小(目前我國(guó)許多城市供給的迅速增加與需求負(fù)增長(zhǎng)使寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)大幅度下滑的過(guò)程)。在該階段，租金收入急劇下降，物業(yè)的市場(chǎng)流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無(wú)市。該階段隨新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的停止和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工而最后達(dá)到市場(chǎng)自然周轉(zhuǎn)的谷底。

我國(guó)城市眾多，各城市房地產(chǎn)業(yè)起步時(shí)間不同，存在地域差異，但總體上來(lái)說(shuō)，基本上經(jīng)歷了1987-1989年的起步發(fā)展時(shí)期，1989-1991年的停滯觀望時(shí)期，1991-1994年的高漲時(shí)期和1995年來(lái)的調(diào)整下滑時(shí)期。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的寫字樓市場(chǎng)處于第四階段末，其原因如下：寫字樓新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目甚少，許多項(xiàng)目停工下馬，空置率增長(zhǎng)速度放緩。與1994年相比，北京市1999年第1季度寫字樓市場(chǎng)的租金下降了50%以上，寫字樓的資本價(jià)值下降了30%以上，已接近市場(chǎng)周期的谷底。而我國(guó)住房市場(chǎng)上，新開(kāi)發(fā)投資仍在大量涌入，但供給明顯超過(guò)有支付能力的需求，空置率逐年上升，1998年底已達(dá)8000多萬(wàn)平方米，基本上處于市場(chǎng)周期的第三階段。

2、我國(guó)住房市場(chǎng)上的供需矛盾。

由于寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目短時(shí)期內(nèi)很難走出低谷，于是越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商把注意力和財(cái)力放在開(kāi)發(fā)普通住房市場(chǎng)上。然而近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅供求出現(xiàn)極不正常的狀況。

(1)住房潛在需求量大

同國(guó)際平均水平相比，我國(guó)城市人均居住面積在7-8平方米，是發(fā)達(dá)國(guó)家的1/3左右;而且這些住房的成套率不到40%，全國(guó)人均4平方米以下的居住困難戶325萬(wàn)戶，危房3340萬(wàn)平方米?。從總量上看，居民對(duì)住宅的長(zhǎng)期需求是非常旺盛的。相當(dāng)說(shuō)，在各大、中城市，普通住宅的缺口也都不小。例如，“九五”期間，天津市在人口數(shù)量結(jié)構(gòu)的變化以及危改、市政建設(shè)等因素的作用下，住宅供給將會(huì)有966-1266萬(wàn)平方米的缺口，說(shuō)明潛在的需求量還是很大的。

(2)商品房積壓嚴(yán)重

根據(jù)建設(shè)部1998年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)資料表明，截止1998年底，全國(guó)商品房空置8000多萬(wàn)平方米，其中空置一年以上占全部總數(shù)的50%左右。其中空置量在400萬(wàn)平方米以上的省市依次為：廣東、上海、江蘇、海南、浙江、遼寧，其空置數(shù)量占總數(shù)的60%.而空置量上升較快的省市依次是：廣東、上海、湖北、重慶、天津。其中天津市的空置住宅面積達(dá)300萬(wàn)平方米。

(3)供需失衡的后果

一方面，居民無(wú)法實(shí)現(xiàn)改善居住條件的最起碼的生存愿望，造成社會(huì)的不穩(wěn)定;另一方面，大量積壓的商品房占用了國(guó)家大量的資金，其中相當(dāng)大的部分是銀行貸款，長(zhǎng)期積壓，不僅造成房地產(chǎn)企業(yè)的沉重包袱，也同時(shí)會(huì)使金融風(fēng)險(xiǎn)加大。更為甚者，近幾年來(lái)住房空置量還在逐年上升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，每年空置商品房增加量大約是1000萬(wàn)平方米，沉積資金6000億元人民幣。這不僅是房地產(chǎn)業(yè)的損失，也使資源得不到合理的利用，將引起國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)不暢。