15.通貨膨脹對動態(tài)指標(biāo)的影響

　　考慮了通貨膨脹后，實際收益率、名義收益率與通貨膨脹率之間的關(guān)系

　�。�1+名義收益率）＝（1+實際收益率）（1+通貨膨脹率）

　　16.全部資金和自有資金現(xiàn)金流量表的區(qū)別

　　全部資金現(xiàn)金流量中，不出現(xiàn)貸款還本付息的項目，自有資金現(xiàn)金流量中，有貸款還本付息這一項目

　　全部資金現(xiàn)金流量中，現(xiàn)金流出為全部現(xiàn)金流出，而自有資金現(xiàn)金流量表中，只有自有資金流出

　　注意

　　在計算時，注意公式要套用多個公式，但本質(zhì)是仍是六種基本換算

　　資本金（自有資金）的收益率一定大于全部資金收益率，因為借款部分還有利息（成本）支出

　　17.成本利潤率

　　概念

　　是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率。實際是對開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險的回報

　　公式

　　項目總開發(fā)價值

　　項目銷售的，項目總開發(fā)價值等于總銷售收入扣除銷售稅費后的凈銷售收入

　　項目出租時，為項目在整個持有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計之和

　　如考慮土地增值稅時，應(yīng)再減去土地增值稅即為開發(fā)利潤

　　判定標(biāo)準(zhǔn)

　　成本利潤率一般與目標(biāo)利潤率進行比較，大于目標(biāo)利潤率，則項目可接受

　　目標(biāo)利潤率的影響因素

　　項目所在地區(qū)的市場競爭狀況

　　項目開發(fā)經(jīng)營期長度

　　開發(fā)項目的物業(yè)類型

　　貸款利率水平

　　說明

　　成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率，一個項目只有一個，而不是分年

　　成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率