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2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義110

作者:   發(fā)布時間:2011-09-19 08:16:15  來源:育路跟單員考試網(wǎng)
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    ⑵ 財務(wù)內(nèi)部收益率

    財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR),是指項目在整個計算期內(nèi),各年凈現(xiàn)

    金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率,是評估項目盈利性的基本指標。

    其計算公式為:

    000()(1)(1)(1)

    nnnttttctctctttF

    NPV

    NPV1

    NPV 1

    FIRR

    0 i 1 i2

    NPV 2

    i2-i1

    iNPV

    NPV1 FIRR

    0 i1 i2

    NPV2

    i

    式中 CI——現(xiàn)金流入量;

    CO——現(xiàn)金流出量;(CI-CO)t——項目在t年的凈現(xiàn)金流量;

    t=0——項目開始進行的時間點;n——計算期,即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期(年、季度或月)。

    財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著,到項目壽命期終了時,所有投資可以被完全收回。

    圖 6-2 計算 IRR 的試算內(nèi)插法圖示

    財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標收益率或基準收益率求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值,如為正,則采用更高的折現(xiàn)率使

    凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負值各一個,最后用內(nèi)插公式求出,內(nèi)

    插法公式為:

    式中 i1——當凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率;

    i2——當凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率;

    NPV1——采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值;

    NPV2——采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值。

    式中i1和i2之差不應(yīng)超過1%~2%,否則,拆現(xiàn)率i1、i2和凈現(xiàn)

    值之間不能近似于線性關(guān)系,從而使所求得的內(nèi)部收益率失真(圖

    6-2)。

    內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸

    款利率高于內(nèi)部收益率,項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)

    部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行

    業(yè)基準收益率或目標收益率ic比較,當FIRR大于ic時,則認為項目

    在財務(wù)上是可以接受的。如FIRR小于ic,則項目不可接受。

    當投資項目的現(xiàn)金流量具有一個內(nèi)部收益率時,其財務(wù)凈現(xiàn)值

    函數(shù)NPV(i)如圖6-3所示。從圖6-3中可以看出,當i值小于FIRR

    時,對于所有的i值,NPV都是正值;當i值大于FIRR時,對于

    所有的i值,NPV都是負值。

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