三、個人住房貸款的風(fēng)險與風(fēng)險管理

    ㈠ 個人住房貸款的風(fēng)險

    個人住房貸款的風(fēng)險，主要表現(xiàn)為操作風(fēng)險、信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險和法律風(fēng)險。

    ⑴ 操作風(fēng)險。由于個人住房貸款的客戶數(shù)量多，在實際操作中銀行無法像公司客戶那樣進(jìn)行深入的調(diào)查，而且個貸市場競爭日

    趨激烈，一些基層銀行重營銷輕管理，各項規(guī)章制度有的落實不到位，也給個人住房貸款業(yè)務(wù)帶來了重大隱患，容易出現(xiàn)"假按揭"，

    導(dǎo)致貸款被騙，同時也容易被內(nèi)部人員混水摸魚，作案盜取資金，因此，個人住房貸款業(yè)務(wù)存在較大的操作風(fēng)險。

    ⑵ 信用風(fēng)險。在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，由于目前我國個人資信體系不完善、貸款期限長等因素，存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風(fēng)險。個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險涉及開發(fā)商、購房人

    兩方面。與開發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險，主要涉及到開發(fā)商欺詐、項目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問題。來源于購房人的信用風(fēng)險，則

    包括自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸�去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴帳不還。

    ⑶ 市場風(fēng)險。在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，貸款一般都提供房地產(chǎn)抵押，貸款的第二還款來源受房地產(chǎn)市場影響，因此也面臨著較

    大的市場風(fēng)險，特別是主要依賴未來預(yù)期收益而支撐高房價的商業(yè)用房，以及期房按揭，更面臨著巨大的市場風(fēng)險。市場風(fēng)險主要來

    自：市場供求風(fēng)險、市場周期風(fēng)險、政策性風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險和利率風(fēng)險。

    ⑷ 管理風(fēng)險。目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場低谷的考驗，對個人住房貸款的決策管理

    尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險。如對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放

    了超過其支付能力的款項等等。管理風(fēng)險主要表現(xiàn)為：資金來源和資金運用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動性風(fēng)險，以及抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱所帶來的風(fēng)險。

    ⑸ 法律風(fēng)險。法律風(fēng)險是由于現(xiàn)行法制環(huán)境的限制給銀行貸款帶來的潛在風(fēng)險。由于我國現(xiàn)有立法、司法、執(zhí)法等制度及相關(guān)

    配套措施的缺位，也給銀行個人住房貸款帶來了一定的法律風(fēng)險。例如，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，銀行與借款

    人簽訂的抵押合同也將隨之解除，而此時銀行的貸款已經(jīng)發(fā)放，銀行原本享有的優(yōu)先受償權(quán)（債權(quán)）將淪為一般的返還請求權(quán)，貸款安

    全性因此大大降低。此外，由于我國目前還沒有建立個人破產(chǎn)制度，也給個人住房逾期貸款的追償帶來了很大困難。

    ㈡ 個人住房抵押貸款的風(fēng)險管理

    商業(yè)銀行對個人住房抵押貸款的風(fēng)險管理，包括貸款發(fā)放管理和貸后對還款過程的管理。貸款發(fā)放前的管理，主要有以下措施：

    ⑴ 遵照個人住房貸款的相關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格遵守貸款年限、貸款價值比率等方面的規(guī)定。抵押物價值的確定，以該物業(yè)在該次買賣交易中的成交價格或評估價格的較低者為準(zhǔn)。

    ⑵ 詳細(xì)審查借款人的相關(guān)信息，包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產(chǎn)表、借款人現(xiàn)住房情況、借款人購房貸款資料、擔(dān)保方式、借款人聲明等要素。

    ⑶ 通過借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展前景；通過借款

    人的收入水平、財務(wù)情況和負(fù)債情況判斷其貸款償付能力；通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對于所購房產(chǎn)的擁有意愿等因素，并據(jù)此對貸款申請做整體分析。

    ⑷ 考核借款人還款能力。規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%

    以下。房產(chǎn)支出與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入。所有債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償付額）/月均收入。

    ⑸ 在發(fā)放個人住房貸款前應(yīng)對新建房進(jìn)行整體性估價，可根據(jù)實際情況，選擇內(nèi)部估價或委托獨立估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但要出具由

    具備估價資格的專業(yè)人士簽署的估價報告；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區(qū)售價的樓盤要進(jìn)行重新估價。對再交易房，應(yīng)對每個用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨立估價。