四、2011 年房地產(chǎn)估價(jià)師考試  基本制度與政策自測試卷 計(jì)算題（共2題，20分。要求列處算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答）

    1.某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價(jià)位4000元/ m2.該家庭首付了房價(jià)總額的30%，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少（8分）

    2.某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)一建筑面積為2000 m2的辦公樓項(xiàng)目，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動(dòng)開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初試資本金為300萬元，項(xiàng)目總投資為1000萬元。第1年項(xiàng)目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計(jì)息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400 m2，預(yù)售均價(jià)為8000元/ m2.第2年項(xiàng)目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600 m2，預(yù)售均價(jià)為7800/ m2.項(xiàng)目竣工時(shí)，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000 m2改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運(yùn)營成本為毛租金收入的30%.若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%，改辦公樓的最低月租金為多少？（假設(shè)投資發(fā)商在年初，收入和運(yùn)營成本均發(fā)生在年末） （12分）