第四節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓(掌握)

　　一、內(nèi)容提要：

　　1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　　2、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

　　3、閑置土地的處理

　　二、考試目的和考試要求

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和劃撥以及對(duì)閑置土地的處理等的了解、熟悉和掌握程度�？荚嚮�本要求：

　　1.掌握國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓;

　　2.掌握國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥;

　　3.熟悉閑置土地的處理。

　　三、內(nèi)容輔導(dǎo)：

　　本章涉及有關(guān)的法律、法規(guī)包括： 1)《土地管理法》及《物權(quán)法》。2)《城市房地產(chǎn)管理法》土地條款。3)《土地管理法實(shí)施條例》。4)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。5)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。6)《閑置土地處置辦法》。7)《刑法》土地條款(記住具體的刑事處罰規(guī)定)。

　　一、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念和特征

　　《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》所稱的"國(guó)有土地使用權(quán)"，即《物權(quán)法》所稱"建設(shè)用地使用權(quán)"。

　　土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過(guò)有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。

　　例題：經(jīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，甲工廠將其以劃拔方式取得的土地轉(zhuǎn)讓給乙公司，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)由( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.甲工廠繳納 B.乙公司繳納

　　C.甲工廠與乙公司各繳納一半 D.甲工廠與乙公司協(xié)商繳納

　　答案：A

　　解析：土地使用權(quán)出讓金是指通過(guò)有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。

　　土地使用權(quán)出讓具體包括以下內(nèi)容：

　　(1)土地使用權(quán)出讓也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。

　　(2)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用期內(nèi)沒(méi)有所有權(quán)，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂�、占有、收益、處分�?quán);土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物和礦藏物歸國(guó)家所有。

　　(3)土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。

　　(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓。

　　(5)土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。

　　例題1：下列關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓的表述中，錯(cuò)誤的是( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)是土地一級(jí)市場(chǎng)

　　B.國(guó)有土地使用權(quán)可以由國(guó)家、單位進(jìn)行出讓

　　C.集體土地不經(jīng)征用不得出讓

　　D.國(guó)有土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書

　　答案：B

　　解析：土地使用權(quán)出讓也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。

　　例題2：按照法律規(guī)定，( )可以出讓國(guó)有土地使用權(quán)。(2001年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

　　A. 國(guó)家 B.擁有國(guó)有土地使用權(quán)的事業(yè)單位

　　C. 擁有國(guó)有土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)企業(yè) D.擁有國(guó)有土地使用權(quán)的個(gè)人

　　答案：A

　　解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　例題3：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地出讓，應(yīng)具備的法定條件是( )。(2000年土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)試題)

　　A.由國(guó)家先行征收 B.先轉(zhuǎn)讓給國(guó)家

　　C.經(jīng)集體土地所有者同意 D.經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上的成員同意

　　答案：A

　　解析：集體土地不經(jīng)征收不得出讓。

　　二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓政策

　　(一)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式

　　土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，根據(jù)省市人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬定年度出讓國(guó)有土地總面積方案，并且有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

　　國(guó)務(wù)院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。全國(guó)人大常委會(huì)1994年7月頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》則進(jìn)一步規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒(méi)有條件的，可采用雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議方式出讓的土地價(jià)格不得低于國(guó)家所規(guī)定的最低價(jià)。2002年，國(guó)土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第11號(hào))增加了掛牌出讓方式。2007年9月國(guó)土資源部對(duì)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》作了修訂，公布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào))同時(shí)規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。

　　例題1：工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.招標(biāo)方式 B.掛牌方式 C.劃撥方式 D.協(xié)議方式

　　答案：C

　　例題2：按照有關(guān)規(guī)定，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓的有( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.商業(yè)用地 B.旅游用地

　　C.娛樂(lè)用地 D.商品住宅用地

　　E.廉租住房用地

　　答案：ABCD

　　解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào))同時(shí)規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。

　　例題3：下列項(xiàng)目用地必須辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)的是( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A."鳥(niǎo)巢"場(chǎng)館建設(shè)用地 B.國(guó)家大劇院建設(shè)用地

　　C.地方政協(xié)辦公用地 D.上市公司辦公用地

　　答案：D

　　解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào))同時(shí)規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。

　　例題4：國(guó)家規(guī)定，商品住宅用地必須采取( )方式出讓。(2005年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

　　A.抽簽 B.招標(biāo) C.拍賣 D.協(xié)議 E.掛牌出讓

　　答案：BCE

　　解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào))規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。

　　1.招標(biāo)出讓方式

　　(1)招標(biāo)方式。招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗�、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。