三、制定租金收取辦法

    制定租金收取辦法的目的，是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失。"物業(yè)管理人員應盡量體諒和考慮租戶的特殊

    困難，并想辦法為其解決這些困難，以達到按期足額收取租金的目的".這句話說明，租金收取辦法要盡量考慮到租戶的方便，在物

    業(yè)管理人員和租戶間要建立起良好的信任關系，尤其是在經濟不景氣或租戶的業(yè)務發(fā)生困難時，這種彈性策略尤為重要。當然，這并

    不排除必要時訴諸法律的可能。在制定租金收取辦法的過程中，物業(yè)管理人員通常對按時支付租金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。經驗

    表明，激勵比懲罰更為有效。此外，租金收取方式和時間的選擇亦很重要，要根據(jù)租戶的收入特點靈活選擇收租方式，合理確定收租

    時間。此外，物業(yè)管理還提倡主動的收租服務，通過電話、信件甚至親臨訪問來提醒租戶按時交納租金，并讓租戶了解租金收取的程序。對于租戶主動交納租金的行動，要表示感謝和鼓勵。

    四、物業(yè)的維修養(yǎng)護

    良好的物業(yè)維修養(yǎng)護管理不僅是租戶要求的，也是物業(yè)本身和物業(yè)管理目的所要求的。物業(yè)維修常起源于租戶對建筑物狀況的抱

    怨，物業(yè)管理人員在抓緊維修的同時，還要對承租人的合作表示感謝，對建筑物缺陷可能給租戶造成的不便表示歉意。這種及時應租

    戶要求而進行的維修，不僅能樹立物業(yè)管理企業(yè)的信譽，而且還有助于避免由于物業(yè)缺陷而導致的重大經濟損失。

    除應租戶要求而進行的維修外，還要按時對物業(yè)進行定期的檢查、維修與養(yǎng)護。每次檢查維修都要依建筑物各部位和其附屬設備

    的情況有所側重。檢查結果要詳細記錄并及時報告給業(yè)主。物業(yè)管理人員雖然被授權負責物業(yè)的維修，但必須以不突破維

    修預算為原則。對于建筑物內主要設備的更新工作如供熱或空調系統(tǒng)的更新，物業(yè)管理人員必須征得業(yè)主的同意。此外，對租戶就建

    筑物尤其是內部設備的使用提供指導，也是物業(yè)維修計劃的重要內容，這樣就可以使租戶、物業(yè)管理人員以及業(yè)主共同承擔物業(yè)維護的責任，并使各方的利益得到應有的保護。

    五、安全保衛(wèi)

    當前，物業(yè)管理人員越來越重視為物業(yè)及租戶提供安全保衛(wèi)服務。一方面，建筑物的毀損可能導致租戶生命財產的損失；另一方

    面，社會犯罪活動亦會導致租戶的利益受到傷害。安全保衛(wèi)方面的考慮，從建筑物的結構設計就開始了。政府的

    公共安全部門對建筑物設計過程中的保安措施尤其是防火設計都有明顯的要求。物業(yè)管理人員通常還要對建筑物內容易造成人身傷害

    的部位做出明確標志，以提醒人們注意安全。為了防止犯罪活動，一般要設置大廈保安人員，鎖上人們不經常使用的出人口，對經常

    使用的出入口派保安人員值班。保障租戶人身和財產的安全，通常是業(yè)主的義務。物業(yè)管理人員應就物業(yè)的安全保衛(wèi)計劃向業(yè)主提供專業(yè)意見，并代表業(yè)主實施該計劃。

    六、協(xié)調與業(yè)主和租戶的關系

    及時對話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理人員和租戶三方之間良好關系的關鍵。作為專業(yè)人士的物業(yè)管理人員，必須設法建立三方

    經常溝通的渠道。通過物業(yè)管理人員這個中間媒介，使某方的希望、需要、抱怨能及時地讓其他各方了解。業(yè)主與租戶也可以建立起直接的聯(lián)系渠道。

    七、組織與控制

    能否實現(xiàn)預期的物業(yè)管理目標，是物業(yè)管理工作有效與否的標志。業(yè)主如果能夠定期地對物業(yè)進行視察，則物業(yè)維修計劃、保安

    計劃的實施情況就很容易識別。物業(yè)收入和費用支出的差異大小，也能體現(xiàn)物業(yè)管理組織與控制的有效性。此外，如果業(yè)主能不過問

    物業(yè)管理公司的具體工作，而又對物業(yè)管理人員能及時處理所遇到的問題抱有信心的話，那物業(yè)管理的組織與控制就是有效的。

    第三節(jié) 寫字樓物業(yè)管理

    廣義的寫字樓是指國家機關、社會團體、企事業(yè)單位用于辦理行政事務或從事業(yè)務活動的建筑物。但投資性物業(yè)中的寫字樓，則

    是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關的場地。自19世紀末以來，建筑技術的飛速發(fā)展使得世界各地

    的高層和超高層建筑大量涌現(xiàn)，這就使得集中大量辦公人員于一起成為可能。例如1972年投入經營的美國紐約世界貿易中心（110層）

    高378m，能同時容納5萬人在該中心工作。我國自20世紀70年代末期開始，尤其是最近十幾年，大量高層和超高層建筑紛紛落成，

    并在這些建筑集中的地區(qū)形成了城市的"中心商務區(qū)"，如北京建國門至大北窯附近地區(qū)等。這些坐落在中心商務區(qū)的高樓大廈，有

    許多是寫字樓物業(yè)。業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的主要目的，是希望通過該項投資，達到資本保值、資本增值和獲取周期性收益的目

    的。而完善的物業(yè)管理服務，對業(yè)主投資目標的實現(xiàn)至關重要。寫字樓物業(yè)管理和其他類型出租物業(yè)的管理一樣，也需要通過

    簽訂物業(yè)管理委托合同明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權利、義務；根據(jù)物業(yè)的產權形式、業(yè)主投資目標、物業(yè)所在地區(qū)房地產市場的狀

    況和對物業(yè)本身狀況的分析，制定物業(yè)本身的發(fā)展目標和物業(yè)管理目標；進行市場推廣工作，選擇租戶，簽訂租約，實施租賃期間的

    租戶與租約管理，適時收取并調整租金；制定物業(yè)維護和建筑物維修計劃，以確保寫字樓建筑的結構安全性、內部設備始終處于良好

    的運行狀態(tài)、物業(yè)周圍有一個良好的環(huán)境；通過制定成本預算和定期的現(xiàn)金流分析進行財務管理；以及物業(yè)管理企業(yè)內部人員管理。

    除此之外，寫字樓物業(yè)管理還有其自身的特點。對寫字樓物業(yè)進行分類，并對影響寫字樓分類級別的因素進行分析，就是寫字樓物業(yè)管理的基本特色之一。