2012年房估師考試案例分析精講99
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
第二章 項目概況評估
一、項目背景
××花園項目位于西三環(huán)與西四環(huán)之間，距西三環(huán)紫竹橋約
1000米，距西四環(huán)四季青橋約1200米。在車道溝橋西南側，昆
玉河西岸，東臨昆玉河畔市政綠化帶，南靠彰化路，西接曙光花園
望山園，北鄰紫竹院路。
××花園位于北京市海淀區(qū)昆玉河西岸，是北京市實現(xiàn)城市綠
化隔離帶的第一個試點項目——曙光工程之中的住宅建設項目。曙
光工程是北京市政府全力推動的城市綠肺工程，位于海淀四季青鄉(xiāng)
境內。
二、項目建設內容、規(guī)模和規(guī)劃設計方案
㈠ 項目名稱：××花園（以下簡稱項目）
㈡ 項目建設地點：北京市××區(qū)××鄉(xiāng)
㈢ 項目建設規(guī)模
規(guī)劃占地面積： 65519.36㎡
其中：建設用地面積：65519.36㎡
規(guī)劃總建筑面積： 166196.72㎡
其中：地上建筑面積：138967.72㎡
地下建筑面積： 27229.00㎡
其中：住宅建筑面積：135206.72㎡
地上公建建筑面積： 3761.00㎡
地下公建建筑面積： 1700.00㎡
地下車庫建筑面積： 19800.00㎡
人防等建筑面積： 5729.00㎡
容積率： 2.54
建筑高度： 49.95米
14層部分檐高38.25米，最高點51米
居住總人口： 2822人
總戶數(shù)： 882戶
建筑層數(shù)： 17層局部14層
其中：地上 17層
地下 2層
停車數(shù)量： 550（均為機動車，地下）
人均集中綠地面積： 1.70㎡
㈣ 規(guī)劃設計方案
⑴ 總體規(guī)劃設計
××花園總體布局由5棟住宅弧形板樓錯落有致坐落于綠樹叢
中；設計新穎、造型別致的高檔會所鑲嵌于5棟弧形板樓中間；整
體地下車庫位于小區(qū)中央；沿昆玉河方向設計100米寬、300米長
的市政綠化帶及觀景長廊。
2#、3#、4#、5#、6#樓為住宅，地下2層，地上14～
17層。7#樓為配套公建（會所），地下2層，地上2層。5棟住宅
樓基底圍合范圍內為地下車庫，地下1層。
⑵ 規(guī)劃設計特點（略）
⑶ 月牙形板樓特點（略）
⑷ 會所特點（略）
㈤ 庭院設計
⑴ 人車我分流（略）
⑵ 區(qū)內景觀設計特點（略）
⑶ 植物景觀特色（略）
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⑷ “噴泉”主題園林（略）
㈥ 裝修、配套設施及智能化
⑴ 結構部分
主體結構：全現(xiàn)澆剪力墻結構與全現(xiàn)澆框架結構。
結構層高：住宅地上部分層高為2.85米，地下部分層高為3
米。
⑵ 裝修部分
①外墻磚：愛和陶（TOTO下屬品牌）海潔特（氧化鈦）瓷磚。
②戶門：德國霍曼公寓門HA-1型雙扇開門產品（兩居室戶型
為單扇內開門）。
③外窗：西飛品牌斷熱冷橋鋁合金靜電粉末噴涂節(jié)能窗。
④戶內裝修標準（簡裝）：（略）
⑶ 設備部分
包括供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、采暖及熱水爐系統(tǒng)、中
央空調、有線電視系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、地
下車庫設消防排煙通風、煙感、溫感和噴淋系統(tǒng)、樓內設消防正壓
送風系統(tǒng)、電梯等。
⑷ 智能化設施
包括安防系統(tǒng)、信息系統(tǒng)等。
㈦ 居住用房戶型設計
××花園項目中住宅面積為135206.72㎡，分布在區(qū)內2#、3#、4#、5#及6#樓，共有住宅套數(shù)744套。
住宅戶型、格局多種，其中：
三居室A戶型：銷售面積155～170㎡；
三居室B戶型：銷售面積167～174㎡；
三居室C戶型：銷售面積148～152㎡；
四居室D戶型：銷售面積216～219㎡；
三居室E戶型：銷售面積165～171㎡；
兩居室F戶型：銷售面積100～110㎡；
兩居室G戶型：銷售面積89㎡；
四居室U戶型：銷售面積239㎡；
復式H戶型及三居室K戶型等。
