2012年房估師考試案例分析精講3
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
收益法體現(xiàn)了對(duì)價(jià)格形成過程的這樣一種認(rèn)識(shí)：可以將購買房
地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后
累加，用所得結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。收益法所體現(xiàn)的估
價(jià)技術(shù)路線是：房地產(chǎn)價(jià)值是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。
假設(shè)開發(fā)法體現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格形成過程也即估價(jià)技術(shù)路線是：
未完成的房地產(chǎn)的價(jià)值取決于它完成后的價(jià)值與從未完成到完成階
段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費(fèi)的差額。
同一個(gè)估價(jià)對(duì)象，采用不同的估價(jià)方法，實(shí)際上是在模擬不同
的價(jià)格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價(jià)技術(shù)路線。例如，對(duì)一宗尚
未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的估價(jià)，我們可以采用成本法，求取獲取
土地的價(jià)格、已投入的建造成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤、稅
費(fèi)，累加即得到其價(jià)格。這既是成本法的估價(jià)過程，也體現(xiàn)了一種
技術(shù)路線。它所反映的價(jià)格形成過程是：房地產(chǎn)價(jià)值是由構(gòu)成房地
產(chǎn)價(jià)值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設(shè)開發(fā)法先確定
該項(xiàng)目完成后的市場價(jià)值，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所
需的各項(xiàng)投入和利息、利潤、稅費(fèi)，由此也可得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
這種方法所反映的價(jià)格形成過程是：未完成房地產(chǎn)價(jià)值最終取決于
它開發(fā)建設(shè)完成后的市場價(jià)值，由后者可以推算出前者。
所以說，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可
分的關(guān)系。
⑵ 把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法
由于房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和價(jià)格內(nèi)
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涵，而房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程確定
估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，所以，把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確理解
和運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，并且不會(huì)由于房地產(chǎn)估價(jià)方法在表現(xiàn)形式
上的不同而迷惑。
第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定
一、確定房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
㈠ 房地產(chǎn)估價(jià)的公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)所要解決的是房地產(chǎn)估價(jià)的最根本的問
題，即房地產(chǎn)估價(jià)是“評(píng)估什么前提條件下的房地產(chǎn)價(jià)值”。房地
產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個(gè)影響房地產(chǎn)估價(jià)全過程的重要問題，
從估價(jià)方法的運(yùn)用到估價(jià)結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值
標(biāo)準(zhǔn)的影響。國際上通行的和世界各國（地區(qū)）制定的估價(jià)規(guī)范（或標(biāo)
準(zhǔn)、指南等類似文件）中，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也都是一個(gè)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的問題。
通常，最常用、也是最容易為不同的估價(jià)師取得共識(shí)的價(jià)值標(biāo)
準(zhǔn)是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。因此，在上述國際通行的各種估價(jià)規(guī)范中，
都將公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下估價(jià)時(shí)應(yīng)采用的價(jià)值標(biāo)
準(zhǔn)。目前我國在房地產(chǎn)估價(jià)中最普遍采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是公開市場
價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。《規(guī)范》明確了公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)估價(jià)中的重
要地位，對(duì)于澄清一些模糊認(rèn)識(shí)，指導(dǎo)估價(jià)實(shí)踐，具有十分重要的
意義。
