2012年房估師考試案例分析精講101
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
◎ 在經(jīng)濟上可行即應是在各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟上
有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。
◎ 土地與建筑物的均衡性即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是
否達到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，把建筑物與土地區(qū)位
是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。
項目建設(shè)地點為北京市海淀區(qū)，位于西三環(huán)與西四環(huán)之間，該
項目周邊區(qū)域為成熟的居住社區(qū)，已建成和正在建設(shè)的住宅項目較
多，且達到一定的規(guī)模，周邊市政設(shè)施較齊全且不在不斷改造完善
之中，在此建造居住及配套服務(wù)性物業(yè)充分滿足了土地與建筑物的
均衡性。
◎ 房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)環(huán)境的協(xié)調(diào)性即房地產(chǎn)外部環(huán)境是否均衡或協(xié)
調(diào)的問題。也就是說，要按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量
外部經(jīng)濟效益的最優(yōu)使用的用途進行分析。
項目位于北京市政府最早確定的實現(xiàn)城市綠化隔離帶的實驗地
——海淀區(qū)曙光花園地區(qū)，東臨昆玉河，沿昆玉河兩側(cè)綿延數(shù)公里
的城市綠化帶和其西北側(cè)約43公頃的曙光森林公園環(huán)繞周身，在
西山和昆玉河綠帶合圍中，形成極為良好的生態(tài)和景觀環(huán)境，適于
高檔居住性物業(yè)的開發(fā)建設(shè)，且鄰近地區(qū)多個居住性物業(yè)正在陸續(xù)
開發(fā)建設(shè)，對配套服務(wù)性物業(yè)亦有較大需求。在這種成熟的社區(qū)環(huán)
境中，項目規(guī)劃的開發(fā)建設(shè)用途及規(guī)劃設(shè)計方案均為適當，因此，
項目符合“房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性”原則。
◎ 可持續(xù)發(fā)展性即在分析時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀
況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟形
勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預測未來價格和收益變動的趨
勢。
在中關(guān)村高科技園區(qū)和金融街的開發(fā)建設(shè)，以及西外、阜外等
商圈日益成熟的帶動下，北京市西部（尤其是西北部）地區(qū)房地產(chǎn)市
場近幾年得到長足的發(fā)展，與東部CBD地區(qū)形成比肩之勢。在售、
在建、待建的住宅項目數(shù)量逐年增多，總體面積規(guī)模急劇擴大，住
宅市場的結(jié)構(gòu)也逐漸完善。因此，在政策上和樓市本身的發(fā)展趨勢
上，項目都符合“可持續(xù)發(fā)展性”的原則。
通過以上的分析可以看出，項目規(guī)劃建設(shè)的高檔住宅小區(qū)較好
地體現(xiàn)了最高最佳使用原則，具有可實施性。
