2012年房估師考試案例分析練習(xí)題60
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
二、單項(xiàng)選擇題（共2大題，5小題，每小題10分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合，請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。）
（一）1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準(zhǔn)用地15000平方米，建筑面積50000平方米。合同決定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積3：7比例分房。其中甲分得的部分為自用住宅，不需交納土地使用權(quán)出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至四層時(shí)，由于乙方原因停工�，F(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，甲方也同意同時(shí)拍賣其在該項(xiàng)目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認(rèn)，已完工程的建筑費(fèi)為3000萬元，至建成還需投入建筑費(fèi)6600萬元，自用住宅改為商品住宅還需交納土地使用權(quán)出讓金，每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時(shí)直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價(jià)款中。經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)目附近同類土地使用權(quán)出讓的最近拍賣熟地樓面地價(jià)為每平方米1500元。問：
1，該項(xiàng)目整體拍賣時(shí)競買人的最可能出價(jià)為（ �。�
A， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元
B， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元+需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元
C， 在建工程建筑物市場價(jià)值+土地市場價(jià)值7500萬元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元
D，在建工程建筑物市場價(jià)值+土地市場價(jià)值7500萬元
2，該項(xiàng)目中甲方權(quán)益最可能的拍賣價(jià)值為（ �。�
A，在建工程建筑物市場價(jià)值×30%+（土地市場價(jià)值7500萬元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元）×30%
B，在建工程建筑物市場價(jià)值×30%+（土地市場價(jià)值7500萬元-其中的土地使用權(quán)出讓金部分）×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場價(jià)值
C，建工程建筑物市場價(jià)值×30%+（土地市場價(jià)值7500萬元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元）×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場價(jià)值
D，以上三種判斷都不對
（二）某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460平方米。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600平方米，該公司認(rèn)為建600平方米經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000平方米的寫字樓�，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外資成立合作企業(yè)，擬請某機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。
1，能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在于（ ）
A，政府房地產(chǎn)管理部門
B，政府規(guī)劃管理部門
C，政府土地管理部門
D，上級總公司
2，評估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為（ ）
A，460平方米
B，600平方米
C，1000平方米
D，以上三個(gè)面積都不對
3，該公司委托評估應(yīng)選擇（ ）
A，房地產(chǎn)管理部門
B，資產(chǎn)管理部門
C，有資格的房地產(chǎn)估價(jià)公司
D，驗(yàn)資公司
