2012年房估師考試案例分析練習題61
來源：中大網校發(fā)布時間：2012-02-21
一、 問答題（共3題，每題10分）
（一）某估價公司于1999年8月1日對一宗地產進行了估價，估價的目的是為了抵押貸款，按當時正常市場價格評估的結果為1000萬元，銀行據此貸款給其業(yè)主800萬元。2001年10月1日，因業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經法院判決將該房地產拍賣。拍賣所得除了各項稅費后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金和利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該100萬損失，而估價公司認為自己沒有責任。請問估價公司應如何說明自己沒有責任和解釋其原因？
（二）某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建4層廠房，轉讓給某集團改建為百貨超市。根據該公司提供的房地產權證，該廠房為框架結構，建筑面積為6000平方米，竣工日期為1980年5月�，F委托某估價公司評估其轉讓價格，請問該公司應收集哪些資料？
（三）商業(yè)區(qū)某商場共6層，每層建筑面積3000平方米，土地使用年限為40年，從1996年5月18日計起。該商場一至四層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米240元，且每年不變；五至六層于1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為每平方米210元，現空置。問現評估該商場帶租約出售的價格，應優(yōu)先采用哪兩種估價方法，并寫出估價技術路線。
二、單項選擇題（共2大題，5小題，每小題10分。每小題的備選答案中只有一個最符合，請將這個答案對應的字母填在各小題相應的括號內。）
（一）1994年6月甲、乙雙方決定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準用地15000平方米，建筑面積50000平方米。合同決定甲方出地，乙方出建設資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積3：7比例分房。其中甲分得的部分為自用住宅，不需交納土地使用權出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權出讓手續(xù)，交清了1400萬元的土地使用權出讓金。1996年10月30日主體結構建至四層時，由于乙方原因停工。現法院判決拍賣乙方權益，甲方也同意同時拍賣其在該項目的權益。法院經調查確認，已完工程的建筑費為3000萬元，至建成還需投入建筑費6600萬元，自用住宅改為商品住宅還需交納土地使用權出讓金，每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價款中。經調查，該項目附近同類土地使用權出讓的最近拍賣熟地樓面地價為每平方米1500元。問：
1，該項目整體拍賣時競買人的最可能出價為（ �。�
A， 已完工程的建筑費3000萬元+已交的土地使用權出讓金1400萬元
B， 已完工程的建筑費3000萬元+已交的土地使用權出讓金1400萬元+需補交的土地使用權出讓金1500萬元
C， 在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權出讓金1500萬元
D，在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元
2，該項目中甲方權益最可能的拍賣價值為（ ）
A，在建工程建筑物市場價值×30%+（土地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權出讓金1500萬元）×30%
B，在建工程建筑物市場價值×30%+（土地市場價值7500萬元-其中的土地使用權出讓金部分）×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預期市場價值
C，建工程建筑物市場價值×30%+（土地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權出讓金1500萬元）×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預期市場價值
D，以上三種判斷都不對
