2012年房估師考試案例分析練習(xí)題1
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
指錯(cuò)題：
甲公司欲抵押貸款，委托某估價(jià)公司對(duì)其擁有的某酒店進(jìn)行估價(jià)。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設(shè)施；其余各層為酒店客房、會(huì)議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡；會(huì)議室5間，建筑面積共500㎡；自用辦公室3間，建筑面積共300㎡.該估價(jià)公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積10000元/㎡；當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的平均房?jī)r(jià)為250元，年平均入住率為60%；本文來(lái)源于考試大。該酒店正常經(jīng)營(yíng)平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%；會(huì)議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天；當(dāng)?shù)鼐频觐?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價(jià)公司估價(jià)技術(shù)報(bào)告的部分內(nèi)容，請(qǐng)指出錯(cuò)誤并改正：
1層餐廳和咖啡廳價(jià)格=20000×900=18000000（元）=1800萬(wàn)元
酒店客房年總收益=250×280×365×（1-6%）=10220000（元）=1022萬(wàn)元
酒店會(huì)議室年總收益=1000×20×12=240000（元）=24（萬(wàn)元）
酒店年總費(fèi)用=1022×40%=409（萬(wàn)元）
酒店客房及會(huì)議室年凈收益=1022+24-409=637（萬(wàn)元）
酒店客房及會(huì)議室價(jià)格=637/10%×[1-1/（1+10%）30]=6007（萬(wàn)元）
酒店辦公室價(jià)格=300×10000=3000000（元）=300（萬(wàn)元）
該酒店總價(jià)格=1800+6007+300=8107（萬(wàn)元）
標(biāo)準(zhǔn)答案：
1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533（萬(wàn)元）。
2.酒店會(huì)議室年總收益=5×1000×20×12=120（萬(wàn)元）。
3.自用辦公室價(jià)值計(jì)算重復(fù)，因其價(jià)值已包含在酒店的整體價(jià)值內(nèi)。
4.總價(jià)格中的“酒店及會(huì)議室價(jià)格”計(jì)算有誤，不是6007萬(wàn)元，應(yīng)為6005萬(wàn)元。
