2012年房估師考試案例分析練習(xí)題64
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
（一）超市的估價(jià)
選取的三宗類(lèi)似的房地產(chǎn)交易資料如下（交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細(xì)分析略）：
可比實(shí)例 Ａ Ｂ Ｃ
成交價(jià)格 人民幣9300元／平方米 人民幣6300元／平方米 1350美元／平方米
成交面積 6900平方米 2400平方米 8600平方米
成交日期 2001年5月30日 2001年6月23日 2000年12月28日
交易情況 拍賣(mài) 正常 正常
房地產(chǎn)狀況 0% -25% +10%
注：表內(nèi)面積均為建筑面積
根據(jù)可比實(shí)例，搜集的其它相關(guān)資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來(lái)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng) 率為平均每月比上月上漲0.5%，預(yù)計(jì)今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢(shì)。2000年12月25日美元與人民幣的匯價(jià)為1：8.3，2001年6月30日為1：8.27.
1，比準(zhǔn)價(jià)格A
=9300×100/100×（1+0.5%）×100/100
=9347（人民幣元/平方米）
2，比準(zhǔn)價(jià)格B
=6300×100/100×（1+50.%） ×100/（100-25）
=8484（人民幣元/平方米）
3，比準(zhǔn)價(jià)格C
=1350×8.27×100/100（1+0.5%） ×100/100
=10458（人民幣元/平方米）
式中可比實(shí)例C因地域較好，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)增加10個(gè)分值。
4，估價(jià)結(jié)果：根據(jù)上述可比實(shí)例的修正，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均，得出估價(jià)對(duì)象的單價(jià)
=（9347+8484+10458）/3=9430（元/平方米）
總價(jià)=9430×7800=7355（萬(wàn)元）
（二）在建寫(xiě)字樓的估價(jià)
1，首先測(cè)算該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)后的價(jià)值
根據(jù)設(shè)計(jì)，估價(jià)對(duì)象建成后可對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)的建筑面積為13500平方米。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價(jià)人員調(diào)查收集了相鄰等規(guī)模同檔次寫(xiě)字樓光輝大廈的經(jīng)營(yíng)資料作為計(jì)算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為20%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的55%.
年有效毛收入=13500×300天×1.2×8.27×（1-20%）=3215（萬(wàn)元）
年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=3215×55%=1768（萬(wàn)元）
凈收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
收益年期取50年
資本化率取光輝大廈的投資收益率10.12%
根據(jù)該市寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)近年來(lái)比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率、保持穩(wěn)定的趨勢(shì)考慮，代入下列公式計(jì)算：
V= =14183（萬(wàn)元）
式中 V―――房地產(chǎn)價(jià)值
A―――年凈收益率
R―――資本化率
N―――收益年期
根據(jù)上述分析測(cè)算，估價(jià)對(duì)象可經(jīng)營(yíng)使用狀態(tài)的比準(zhǔn)價(jià)格為14183萬(wàn)元人民幣。
